2022年苏州第五场集中土拍，今天圆满结束。
本场土拍一共有10宗地块上市，其中不乏园区湖东、奥体、独墅湖，相城高铁新城，新区科技城，吴江太湖新城等板块的核心地块。
园区这三宗重磅地块当然是占据了土地市场绝对的主导地位，从早上10点开始，首先开拍的园区湖东的6号地块就引起激烈竞价，很快突破限价，楼面价达到3.34万元/平米，突破近年苏州宅地的价格上限，一开场就把气氛推上高潮。
奥体地块热度没有湖东地块高，竞价的节奏不紧不慢，虽然没有突破限价，但是最终绿城以3.2万元/平米的成交楼面价拿下，价格也真的不能算低，在近期土地市场上，也是数一数二的高价地块。
紧接着11点开拍的独墅湖66号地块就更是重磅，起拍楼面价就是3万元/平米，最终结果是突破限价，成交楼面价达到3.45万元/平米，成为苏州宅地价格的新高峰。
然而热闹都是属于园区的，其他地块依然是保持稳定的底价成交态势。
其他各宗地块的成交楼面价，基本不超过1.5万元/平米，其中相城高铁新城地块、新区科学城地块、相城元和地块，作为次核心板块，成交楼面价都在1.4万元/平米以上。
吴江苏州湾板块、通安板块与汾湖板块，成交楼面价都在1万元/平米上下，比较偏刚需和刚改属性。
从本场土拍的整体来看，苏州土地市场的情况还较为保守，以今年苏州的情况来看，第六场集中土拍或将在元旦之前挂牌，明年1月份开拍。
苏州新巅峰，矗立独墅湖
地块编号：苏地2022-WG-66号
地块位置：工业园区启月街西、创苑路南
地块属性：城镇住宅用地
容积率：1~1.2
建筑面积：57886.32平方米
成交楼面价：34499.86元/平方米
溢价率：15%
竞得单位：等待摇号
设计要求：住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于6000元/平方米
本场土拍最重磅的地块，从地图上就一目了然。
66号地块的地段就在独墅湖的月亮湾核心位置，守着一线湖景，独墅湖南隧道的出口，轨交2号线的地铁站，独墅湖邻里中心，还有一大堆高端企业、学校、研究院，比如说阿里巴巴、微软中国等等。
当然，这宗地块其实不用我介绍太多，3.45万元/平米的成交楼面价，竖起了苏州土地市场新的巅峰。
对于开发商来说，拿下这种高端地块，首先不愁卖，其次几乎不产生多少营销成本，回报的利润又高，周期又快，即使在目前的市场环境下，还是相当吃香。
另外值得注意的是，这宗地块的容积率比较低，住宅开发出来，如果设计和建造不出问题的话，估计能刷新一波苏州的豪宅标杆。
湖东与奥体，苏州顶级改善扎堆
地块编号：苏园土挂（2022）06号
地块位置：工业园区旺墩路北、津梁街西
地块属性：城镇住宅用地
容积率：1.6~2
建筑面积：46973.32平方米
成交楼面价：33350元/平方米
溢价率：15%
竞得单位：等待摇号
设计要求：住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于6000元/平方米
地块编号：苏园土挂（2022）07号
地块位置：工业园区锦溪街东、西洛巷北
地块属性：城镇住宅用地
容积率：1.2~1.5
建筑面积：44993.09平方米
成交楼面价：32001元/平方米
溢价率：10%
竞得单位：绿城
设计要求：住宅装修价格不低于3000元/平方米且不高于6000元/平方米；规划建设有单套计容面积不高于145平方米且单套房产建筑面积不高于160平方米的房源，上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。
湖东和奥体地块，在五号线一东一西，距离稍微有点远。
但是两宗地块的起拍楼面价几乎相同，也就是说从官方层面上来看，认为这两宗地块的资源配比是相同的。
这两宗地块虽然比独墅湖地块略逊，但也是苏州顶尖的板块，顶尖的资源，顶尖的地块和顶尖的房价。
从土拍结果来看，市场认为奥体板块和湖东板块还是有差距的，所以湖东板块能飞快地突破限价，但奥体板块溢价率停留在10%，中间这5%的差价，说明两者差距还不小。
当然，即使是奥体板块，那3.2万元/平米的成交楼面价，也是近年来宅地价格的高峰，在苏州算是顶尖的地块，这一点是毋庸置疑的。
高铁新城又上宅地
地块编号：苏地2022-WG-70号
地块位置：相城区高铁新城齐门北大街东、马泾路北
地块属性：城镇住宅、零售商业、餐饮旅馆
容积率：1~2.3
建筑面积：77774.5平方米
成交楼面价：14897.17元/平方米
溢价率：0%
竞得单位：苏州嘉盛&苏州高融
设计要求：住宅装修标准不低于2000元/平方米；所有住宅户型面积不小于100平米（包含公摊面积及套内面积）。
高铁新城很有意思，一直以来，这边的各家开发商都拼命鼓吹说没有宅地了没有宅地了，但是官方每每都能空手给你搓出一宗宅地出来。
不论是看起来已经客满的金鸡湖西还是金鸡湖东，还是高铁新城，都是一样的，想要有宅地，挤一挤就出来了，改个规划就有了。
规划都是可以调整的，话千万别说死，大家听销售的话也别真信，多多少少心里要存个疑。
这宗地块在南师大两所学校旁边，地段位置还是不错的，至少上学方便，距离吾悦广场也不算远。主要是因为这宗地块除了住宅之外，还有零售商业和旅馆之类的物业，所以整体的楼面价会略低一些，甚至不到1.5万元/平米。这是可以理解的。
科技城产业核心住宅配套
地块编号：苏地2022-WG-68号
地块位置：高新区科技城青山路西、科憬路北
地块属性：城镇住宅用地
容积率：1~1.45
建筑面积：123006.4平方米
成交楼面价：14799.96元/平方米
溢价率：0%
竞得单位：苏高新
设计要求：地块内住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于3000元/平方米，且不高于6000元/平方米；地块内可设置住宅总户数不超过680户，住宅户型面积不小于160平方米（包含公摊面积及套内面积）。
科技城这宗地块位置也还行，虽然确实周边配套少了点，不过整个科技城周边配套都是差不多这个情况。
至少这边接近文体中心，吃个饭打个球，带孩子出来玩什么的，还算是方便的。
换个角度想想，虽然配套少，但是这个位置周围都是科技城的重磅产业，相当于是给这些产业新建了住宅作为配套，上下班很方便，兼顾事业和生活，事业生活不分家。
元和地段价值与日俱增
地块编号：苏地2022-WG-71号
地块位置：相城区元和街道齐门北大街东、富元路北
地块属性：城镇住宅用地
容积率：1~1.8
建筑面积：89420.4平方米
成交楼面价：14500.05元/平方米
溢价率：0%
竞得单位：太仓中惠&相城元坤
设计要求：住宅装修标准不低于2000元/平方米；所有住宅户型面积不小于100平米（包含公摊面积及套内面积）。
元和这宗地块其实已经靠着高铁新城了，价格1.45万元/平米，这个价格算是比较合适的价格。
看起来好像和高铁新城地块的楼面价接近，但是土地的属性有一些区别，所以不好单纯地拿楼面价来进行简单的类比。
不过随着轨交线路的铺建、地面道路和阳澄湖隧道的建成，元和与蠡口，乃至澄阳街道，在地段价值上接下来都会逐渐提升，而且商业配套方面，像未来将要落地的相城龙湖天街，与去年开业的大悦春风里，还有已有的天虹、繁花中心等等一系列的商业配套，都为相城区的生活增色不少。
目前的地价和房价，还是有一定优势的。
总结：
从近期官方对于各方面的口径来看，明年的整体经济趋势估计会是有较大的转机，趋势向好。楼市虽然已经走下C位，但是稳住局势，完成筑底过程，应该是不成问题。
不过从目前的情况来看，本场土拍依然是以底价成交居多，楼市的冷热分层严重，明年楼市到底能有几分成算，现在尚未可知
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