白驹过隙，2022年就已经接近尾声了。
在刚刚过去的11月份，进入淡季的苏州楼市，新房住宅网签量差不多54万平，相比10月份的56万平，有略微的下降，基本上可以算是持平。
这个趋势有两个解读方向，一个是10月份本来网签量就低，所以11月份就算淡季，也降不到哪里去；另外一个是11月份入市拿预售的房源不少，虽然受到淡季影响，但是网签量并没有降多少，热度还是很好地维持了下来。
值得一提的是，11月的苏州二手房住宅网签量逆势上扬，在淡季硬生生走出了个反弹的行情。具体的情况，我们会在后文进行详细的剖析。
在11月里，苏州的房贷利率没有发生变化，依然是跟着LPR走，下浮20个基点，首套房贷利率稳定在4.1%。
和之前几个月相比，苏州楼市这边的动作很小。如果将目光放远到全国市场，会发现近期官方的动作频频，主要集中在金融口，为开发商尽可能提供充裕的资金。
11月份出台的各种政策、文件，对于楼市的作用都比较间接，直接关系到各家房企的存续。
由此我们可以认为，目前中国房地产行业的救市已经到达最后一步，也是最关键的一步。如果这一步能够站稳，一步步回暖还有希望。如果这一步没有站稳，后果必然相当惨烈。
当然，这些都是题外话，就像股市里的涨跌影响不到楼市房价的走向一样，金融口集中精力救市，和我们买房基本上也扯不上直接关系。
买不买房，还是看需求，而不是看市场。
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11月苏州新房住宅网签53.89万平
环比下跌3.8%
2022年11月，苏州新房住宅一共网签53.89万平，环比下跌了3.8%，同比下跌20.73%。
看环比跌得不多，看同比就看出来跌了不少。
从短期来看，只是小幅下行，从长期来看，今年全年苏州的新房市场走势都相当低迷，市场的冰封期还在继续。
11月份苏州新房住宅网签量最高的是吴中区，其次是相城，再其次是吴江区。
根据金刚石房产云数据显示，具体到板块的话，吴中太湖新城网签套数是居首的，网签面积更是一骑绝尘。
根据金刚石房产云数据显示，具体到楼盘的话，大家银城东望是11月份吴中区新房住宅网签的绝对主力，中建太泽之星也有76套网签，占了吴中区总网签的7成以上。
我们看看网签排行的板块和楼盘，可以发现新房住宅领域，要么是纯改善房源去化得很顺利，要么是真正便宜的房源走量不少。
如果将均价2.2万元/平米及以下的房源分类为刚需房源，而3万元/平米及以上的房源分类为改善房源的话，在两者中间的刚改房源，在排行榜上基本不见踪影。
苏州目前的新房住宅市场行情，揭示了以下三条：
·足够便宜的刚需房源，还是有人买的，还是有人气的，刚需还是会释放的。
·纯改善房源，大户型，有自然资源，有学区资源，有品牌加持，改善购房者会认。
·刚改房源上下不沾，正好是观望情绪最浓的购房群体，情况比较尴尬。
2022年11月，苏州新房住宅市场一共有15个楼盘有房源领预售，一共有40.57万平房源获得预售，总共2924套。
截至2022年12月1日，苏州新房住宅市场上的存量房源面积降至735.47万平。
根据金刚石房产云数据显示，11月份苏州新房住宅成交均价约为2.45万元/平米。
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11月苏州二手房住宅网签54.83万平
环比增长17.81%
2022年11月，苏州二手房住宅一共网签54.83万平，环比增长17.81%，同比增长7.88%。
11月份苏州二手房住宅网签量主要集中在吴江区，其次是吴中区和园区。
刚需在二手房市场释放的趋势越加强烈。
而且我们在分析新房市场的时候，发现刚改购房需求几乎没有在新房市场释放，那么除了观望情绪浓重之外，也有很大原因是不少刚改购房需求都会选择二手房住宅市场。
刚改购房者很难承受住选择失败的风险，如果选择二手房住宅市场的话，周边配套、房屋质量、规划落地等等方面都是可以直接看得到的，甚至连左邻右舍的情况都能一目了然。
风险大大减少。
而且二手房住宅市场上的刚改房源数量非常庞大，价格上会有一定优势，而且基本上地段、配套等方面，都会比同价位的新房住宅要好一些。
从性价比方面考虑，刚改购房者的需求正好和二手房住宅非常契合，从长远来看，苏州二手房市场可能会比新房市场更早迎来稳定筑底的机会。
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