今天是10月份的最后一天，本年度苏州的第四场集中土拍，从今天上午10点开拍，一直到晚上六点半才终于结束，总共18宗地块顺利成交，虽然都是底价成交，但好歹是没有流拍。
本场土拍的18宗地块，总体成交金额达到179.21亿元，其中不乏有偏改善的地块，比如起拍楼面价1.6万元/平米档次的枫桥61号地块，陆慕58号地块、65号地块，吴中太湖新城55号地块；起拍楼面价在1.55万元/平米档次的吴中长桥50号地块，木渎51号地块，城南56号地块等。
这些偏改善的地块，建筑面积共计63.7万平米，将为新房住宅市场提供五千套以上的入门级改善房源。
除了这些地块之外，本场土拍剩下的地块就属于刚需和刚改的地块，大部分地块的起拍楼面价都在万元以下，只有漕湖苏相合作区以及科技城的地块，起拍楼面价在1.25-1.3万元/平米的范围之中。
让我们回顾一下本场土拍的各宗地块表现情况，感兴趣的朋友现在就可以关注起来了。
1
高新区枫桥板块61号地块
地块编号：苏地2022-WG-61号
地块位置：高新区枫桥街道枫津大街北、规划道路东西
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：35359.8平方米
建筑面积：约55855.1平方米
容积率：1-1.7
起拍楼面价：16009.64元/㎡
成交楼面价：16009.64元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：新京捷置地（苏高新）
枫桥61号地块是本场土拍中楼面价最贵的，也确实是地段最好的。
从地图上一看就知道，枫桥61号地块周边配套很丰富，有医院，有商场，有超市；轨交3号线往南走不远，就和轨交1号线交汇。更重要的是，往南不远就是狮山核心板块，往东不远就是姑苏区。
对于新区生活工作的朋友来说，如果有一定的经济实力，但是狮山的房子负担起来又有一定困难的话，选择该地块的房源，购房压力可以缓解许多。
枫桥61号地块分为A区和B区，其中A区是低区，建筑高度不超过36米，也就是最高12层的小高层住宅房源；B区是高区，建筑高度不超过55米，最高大概18层左右。
A区的房源不超过140户，B区房源不超过180户，两个区的户型面积都要求不低于140平米，属于纯改善的入门级产品，如果三万块钱一平的话，这边房子最低差不过420万元一套，很适合有一定经济实力的改善购房者选购。
2
相城区陆慕板块58号地块&65号地块
地块编号：苏地2022-WG-58号
地块位置：相城区经开区春申湖路南、相城大道东
地块属性：城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地
占地面积：43113平方米
建筑面积：约86226平方米
容积率：1-2
起拍楼面价：16000.05元/㎡
成交楼面价：16000.05元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏州和恒（相城城投）
地块编号：苏地2022-WG-65号
地块位置：相城区经开区春申湖路南、相八路西
地块属性：城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地
占地面积：61251平方米
建筑面积：约122502平方米
容积率：1-2
起拍楼面价：15999.98元/㎡
成交楼面价：15999.98元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：湖铭置业（龙湖）&漕湖置地
陆慕本次出让的两宗地块，58号地块与65号地块其实是挨在一起的，都在春申湖路以南，一东一西。
这个位置是陆慕板块比较核心的位置，往南一些，苏州环球港、大润发、王府井mall、在建的龙湖天街、相城天虹，一排商业综合体在这里；往北就是赫赫有名的蠡口家具城，而且靠着在建中的轨交7号线，现在的自驾就已经非常方便，未来依托轨交出行就更方便了。
这边作为两宗商住用地，显然是希望将相城大道这一片打造成相城区的商业重镇，毕竟这里还顶着经开区的名号嘛，未来肯定是业态更加丰富更加繁荣的。
58号地块和65号地块的建筑高度都在80米以下，最高26层；地块的设计要求里边，户型均不低于100平米，装标不低于2000元/㎡。未来的价格可以参考龙湖启元的价格，大概3万一平稍微出点头，或者略低一些，两万八左右估计也是可能的。
这里的房源一方面是提供给陆慕本土的地缘性改善购房者，另外一方面是提供给园区外溢的购房者选择。从生活的便利性来说，在整个苏州市区范围来看，性价比还是相当高的。
3
吴中太湖新城55号地块
地块编号：苏地2022-WG-55号
地块位置：吴中太湖新城天鹅荡路南侧、溪霞街东侧
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：36130.9平方米
建筑面积：约72261.8平方米
容积率：1.8-2
起拍楼面价：16000.02元/㎡
成交楼面价：16000.02元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏州轨交
55号地块在吴中太湖新城的位置，属于湾东的核心区域，左地铁右永旺，距离湖边也不远，距离学校也不远，地段相当不错。
该地块的建筑要在18米以上，60米以下；住宅最小单套户型面积不得低于110平方米，户均面积不得低于120平方米；装标不低于2000元/㎡。
吴中太湖新城这边的房子，其实不少朋友应该都有所了解，交通方面不需要我多加置喙，对于园区、新区的改善购房者而言，都是可以来看看的。
4
城南50号地块&56号地块
地块编号：苏地2022-WG-50号
地块位置：吴中区长桥街道石湖西路南侧、新蠡路东侧
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：75432.3平方米
建筑面积：约188580.7平方米
容积率：2-2.5
起拍楼面价：15500元/㎡
成交楼面价：15500元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏州嘉盛&天鸿伟业
地块编号：苏地2022-WG-56号
地块位置：吴中区城南街道东吴南路西侧、商城大街北侧
地块属性：城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地
占地面积：24484.4平方米
建筑面积：约34278.2平方米
容积率：1.3-1.4
起拍楼面价：15451.8元/㎡
成交楼面价：15451.8元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏州轨交
吴中城南的50号地块和56号地块很有意思。
50号地块在现在的香江翡翠天辰对面，和万达广场是斜对角的关系；而56号地块在龙湖东吴天街的北边，吴中商城的对面。
相比起来，肯定是56号地靠着轨交4号线和2号线的交汇处，价值会更高一些。但是因为56号地上边设置了一些商业用地，所以整体楼面价相比50号地块略低一些；如果只算住宅的话，56号地的楼面价差不多是15592元/平米，比50号地块要略高一些。
50号地块建筑高度不高于80米，最高不超过26层；地块中设置总户数不超过1600户，最小单套户型不得低于105平方米，装标不低于1800元/㎡。
56号地块建筑高度不高于36米，最高不超过12层；住宅最小单套户型面积不得低于140平方米，总户数不大于220户，装标不高于2000元/㎡。
吴中城南的住宅房源，面向的购房者范围比较广泛，商业配套也比较丰富，生活环境不错。由于均价上可能会比前面几块地略低一些，但是户型大小也有所限制，总价估计与前面几宗地块相比，不遑多让。
5
木渎51号地块
地块编号：苏地2022-WG-51号
地块位置：吴中区木渎镇金长路北侧、金枫路西侧
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：42931.6平方米
建筑面积：约77276.9平方米
容积率：1.3-1.8
起拍楼面价：15499.97元/㎡
成交楼面价：15499.97元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏州惠润（木渎集体资产）
木渎的51号地块是木渎传统的新房住宅供应板块，就靠着金枫路或者说是中环西路，北有悠方，南有大运城，依托轨交5号线。这一条路上的生活气息是比较浓的，商业配套也相对来讲比较丰富，同时距离新区的狮山核心较近。
木渎51号地块建筑高度低于80米，最高是26层的高层住宅，最低24米，也就是8层的洋房，最小户型不小于120平米，总户数不超过590户。
木渎这边的楼盘，如果产品设计好点，质量做高点，也是能卖得不错的。特别是针对高新区的外溢购房人群来说，住在木渎实际上也不差。
6
科技城64号地块
地块编号：苏地2022-WG-64号
地块位置：高新区科技城美田里路东、惠东路北
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：44539.4平方米
建筑面积：约80170.9平方米
容积率：1-1.8
起拍楼面价：12999.98元/㎡
成交楼面价：12999.98元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：斜港置业
科技城的64号地块在太湖大道的南边，基本上是在目前科技城的边缘位置了。
这宗地块挨着金地的和萃澜庭，楼面价不到1.3万/㎡，后期住宅出来，也就只能在2.2-2.3万元/㎡的范围打转，一时之间是很难有所突破的。
这个问题，和萃澜庭也遭遇过，虽然备案价达到2.9万元/㎡之高，但是实际售价，多多少少可以有商有量，可不敢真的按备案价卖。
关键问题，还是因为科技城暂时还没能将直接的影响力辐射到太湖大道以南，板块要真正有所提升，还需要时间酝酿。
64号地块总户数不超过620户，户型面积不小于120平方米，装标不低于2000元/㎡。
该地块是刚改里边价格比较高端一些的属性，未来要吸引科技城的人才们前来选购，还需要多花些工夫。
7
科技城62号地块&63号地块
地块编号：苏地2022-WG-62号
地块位置：高新区科技城龙康路绿化地东、普陀山路南
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：30594.5平方米
建筑面积：约55069.9平方米
容积率：1-1.8
起拍楼面价：12599.99元/㎡
成交楼面价：12599.99元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：科新文旅（苏州高新国有资产）
地块编号：苏地2022-WG-63号
地块位置：高新区科技城规划普陀山路南、龙康路西
地块属性：城镇住宅用地
占地面积：36095平方米
建筑面积：约64971平方米
容积率：1-1.8
起拍楼面价：12599.93元/㎡
成交楼面价：12599.93元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：苏高新
科技城62号地块和63号地块隔着一条龙康路，基本上是承接了金地翡翠、大境悦府、中建观澜雅境、首开棠前如苑，距离目前已经动工的南大苏州附属小学和附属中学不远，但是已经算是科技城的边缘。
62号地块设置住宅不超过390户，户型面积不超过120平米，装标不低于2000元/平米。
63号地块设置住宅不超过460户，户型面积不超过120平米，装标同样不低于2000元/平米。
从中建观澜雅境的去化情况来看，科技城周边的住宅并不是去化不了，实际上只要价格合适，剩下的就是需要更多的耐心和努力。
8
姑苏区吴门桥48号地块
地块编号：苏地2022-WG-48号
地块位置：姑苏区吴门桥街道胥涛路南、西环路西
地块属性：城镇住宅用地、科研用地、商业用地
占地面积：41866平方米
建筑面积：约97104平方米
容积率：1.4-2.5
起拍楼面价：7517.92元/㎡
成交楼面价：7517.92元/㎡
溢价率：0%
竞得单位：观前建设开发（姑苏国资）
吴门桥48号地块在姑苏区内，靠着运河，地理位置相当好，周边配套也很健全完善。它的楼面价低，完全是因为这宗地块一半被科研用地占了，还有一部分被商业用地给占了，真正住宅用地不多，而且容积率也不高，建筑高度最高只有40米。
如果单纯算地块内住宅的楼面价的话，能达到2.4万元/㎡，是本场土拍中毫无悬念的地王。
吴门桥48号地块要求户型面积不低于110平方米，装修标准不低于2000元/㎡，不论是其滨水的风景，还是与地块内科研单位、商业用地的相互影响，亦或是周边的配套，都相当不错，属于高端改善的地块。有姑苏情结的朋友，不妨密切关注一下。
总结：
由于篇幅关系，我们对本场土拍的地块解读，基本上就到这里，一共11宗地块，有改善有刚改，比较值得关注。
在这之外的7宗地块，地段都较为偏远，价格也比较便宜，大部分属于刚需地块，地缘性比较强，而且很可能未来上市的时间也比较遥远，就不一一展开介绍了。
目前苏州土地市场中，受到热烈追捧的还是核心板块的高端住宅地块，刚需、刚改以及偏改善的地块在开发和销售过程中，很难保证利润空间，甚至要做好滞销的准备，对于开发商而言，在战略收缩期拿地，显然有些鸡肋。
所以我们也看到，第四场集中土拍还未开拍，第五场集中土拍的信息已经在网上到处传播了。本年度还有两场土拍，以本场土拍的结果作为参考，估计接下来都会大力推出更加核心的地块。
未来数年内，苏州新房市场的高端住宅供应一定是相当充足的，对于吸引高端人才入住，满足高端人才的居住需求，都有较为积极的意义。不过这都和本场土拍关系不大了。
接下来的第五场和第六场集中土拍，高端地块能有怎样的发挥，欢迎大家和我一起关注！
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