车坊板块，在中海独墅云著之前，已经是相当长时间没有进入到人们的视野了。
但是作为独墅湖高教区南侧连接最紧密的板块，作为吴淞江沿岸产业带的重要组成部分，西接尹山湖东连桑田岛的车坊，在地理位置上有着相当重要的战略意义。
所以去年9月份车坊地块重出江湖的时候，立刻引起了大量的关注。
车坊的房子怎么样？住在车坊是怎样的体验？带着这个问题，凤凰网房产苏州站在近日实地走访了车坊的大街小巷，带来第一手的车坊板块信息。
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交通配套不周，车坊地缘劣势
车坊距离姑苏古城区、湖东、湖西等核心板块的直线距离并不远，但是由于道路交通基本上是从独墅湖的南岸引过来，比如说轨交2号线、东方大道，都必须从尹山湖这边拐个90°的直角大弯，才向北而去，行程很不方便。
即使是去湖东，只有10公里的路程，由于只能依赖地面交通，自驾需要走差不多30分钟左右。
目前车坊能指望得上的交通改善，一个是轨交8号线的建成，只需要大概8站就能直抵湖东CBD；另外一个就是得指望后期道路交通的改善，车坊北上的道路能够多几条快速路，方便通行。
轨交8号线是两年后就能指望得上的，但是快速路这东西到目前为止连规划都还没影子，自驾出行的话，红绿灯和路面拥堵的情况会成为车坊出行的最大的交通问题。
棘手的交通问题，是车坊目前最大的尴尬，导致其在苏州的地缘上，只能和地理位置更远的胜浦相提并论。
虽然后期轨交8号线的通车，能解决车坊交通上的一部分问题。但是车坊的交通问题不能光靠轨交，东西走向的东方大道显然也远远不够。车坊需要更多的南北走向的交通干道，与独墅湖、湖西、湖东无缝对接。
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车坊的住宅市场现状分析——二手房篇
车坊的住宅用地，主要是上图之中红色的范围。往南的话，目前大部分区域还是工厂和产业园：
这部分范围西边的一大半都是被淞泽家园等老小区占据，范围非常广，房源相当多。
淞泽家园大部分房源是多层房源，在靠近东方大道的淞泽家园8区有高层房源。从现场走访的情况来看，淞泽家园的房屋情况还不错，外立面维护情况较好，小区内绿化已经成型，绿树成荫。
淞泽家园小区内部有诸多商业配套，生活气息浓重。普惠商业广场、车坊农贸市场两者并列，是车坊目前体量最大，业态最丰富的商业配套。
除此之外，还有各种零散的商业街在小区周边沿街设置，居住消费生活较为便利。
从淞泽家园向北不远，就是独墅湖邻里中心，想要享受较为高端的消费也并不困难。
淞泽家园这边，永庆路以西的各个老小区的学区完善，小学有车坊实验小学的淞泽校区和淞涛校区，中学在朝前路实验学校的初中部。
在永庆路以东的未来的新楼盘，像中海独墅云著，中铁建的星樾湖滨，以及未来可能推出的新房住宅，学区基本上从小学到初中都是在朝前路实验学校就读。
也算是殊途同归了。
淞泽家园这边除了学校之外，还将会配一个工业园区南部文体中心，内部有篮球场，有多功能厅，有图书馆等文娱配套，就在刚才提到的普惠商业广场东边。
也就是说，车坊目前配套最丰富的板块，应该还是车坊的西部住宅区，也就是淞泽家园范围。
淞泽家园目前的价格相当便宜，虽然挂牌价从2.1-2.6万元/平米不等，但是追溯链家的成交数据可以看到，特别是淞泽家园8区的高层房源，最便宜的成交均价仅1.8万元/平米，即使成交价较高的房源，也仅仅是2万元/平米出头：
位于车坊中间段的中锐星奕湾，目前挂牌价还是3.76万元/平米，但是最新的成交均价仅有2.9万元/平米。
作为次新房的中锐星奕湾，外立面看起来还不错，户型设计上也是前几年主流的双阳台设计，南向开间比较大。
但是由于价格问题，所以不论是带看量和成交频次都比较低。
位于车坊东部区域的东方文荟苑看起来也比较新，配套与淞泽家园相比较弱，挂牌价格比淞泽家园相比较高，但实际成交价两者差不太多。作为车坊的高层房源，成交价在2.1万元/平米的档次是比较合理的。
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车坊住宅市场现状分析——新房篇
从二手房的情况来对照新房的情况，首先我们要看看车坊的住宅用地都怎么划的：
从规划上我们看到，在松涛街的东边，是未来车坊的住宅用地的版图。
在这个范围内，包含了中锐星奕湾、鸿海花苑、南澳花园、东方文荟苑等二手房小区，同时中海独墅云著、中铁建星樾湖滨等新房二手房楼盘。
除了已有的新房二手房小区之外，我们从规划图中可以看到，车坊松涛街以东区域，还能拿得出来接近10宗住宅地块。
除了住宅用地之外，车坊医院搬迁到了左上的东方大道与永庆路交汇的位置，旁边是9年一贯制的朝前路学校。
在东方文荟苑隔壁要建一个邻里中心，在轨交8号线的车坊站旁边要建一个商业综合体。
从规划来看，这边的配套会比较稍微高端一些，消费的业态会比目前淞泽家园的配套要更加丰富一些。
当然，具体情况如何，还是要看未来运营的情况。
就目前走访的情况来看，车坊东部片区大部分地区都还在施工与拆迁之中。
中海独墅云著建筑进度很快，目前南部的多层建筑已经有好几栋已经主体完工，准备进行外立面和内饰的施工了。
目前中海独墅云著已经开盘两轮，推出的房源有洋房有高层，房源面积97-133平米，备案均价约3.5万元/平米，去化速度以目前的市场环境，以及车坊这个区位来说，还是可以接受的。
目前中海独墅云著周边，都还是大面积的农田与荒地，需要进一步的建设和完善。
车坊另外一个新楼盘，中国铁建星樾湖滨的建筑进度也不慢。作为今年5月份才从土拍拿地，短短5个月时间里边，建筑都已经出地平线好几层了。
按照市场节点算的话，估计到明年年初会推出第一批房源上市。
中海独墅云著目前以3.5万元/平米的价格销售，中国铁建星樾湖滨的价格应该也差不太多。
总结：
车坊住宅市场非常清晰地呈现出刚需和改善之间较高的价格差。
在基本配套差距不大的前提下，老小区的高层房源成交价最低能达到1.8万元/平米，普通房源最高也就到2.6万元/平米，价格比较亲民，配套比较完善，居住环境并不差，对刚需而言非常友好。
次新房小区的挂牌价和长期的成交价都是在3.3万元/平米以上，高的时候甚至达到3.8万元/平米，虽然目前有2.8万元/平米成交的例子，但是由于成交频率低，所以很难判断是否是特例。
而新房小区以高档次的品牌、多层房源的产品以及新的户型设计进入市场，价格提升到3.5万元/平米，对于不少改善购房者来说，也并不是没有吸引力。
只能说对于居住的需求和圈层的追求，对于一些改善购房者而言，也许比价格更让人心动吧。
随着吴淞江产业带的进一步发展，以及轨交8号线未来的通车运营，车坊楼市肯定会迎来新的一轮热度提升。虽然乘势而起的可能性不高，但是在更长尺度的未来，也许能够改善车坊住宅市场的地缘劣势。
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