2022年苏州首场土拍终于圆满结束。
一共有15宗地块列入供地的名单,其中姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗。
15宗地块总共拍得233.77亿元,整体溢价率仅0.04%,溢价率最高的地块为园区的湖东旺墩路2号地块,成交楼面价约31046元/平米,溢价15%;其次是新区狮山的9号地块,成交楼面价约28125元/平米,溢价12.5%。
本场土拍值得关注的是,虽然大多数地块都是底价成交,但是园区地块拍出了3.1万元/平米的楼面价,在近年来的土地市场之中,算是再次举得重大突破。
历数苏州历次土拍,楼面价到现在依然难有对手的,是17年的拙政别墅,4.5万元/平米;16年的仁恒藕前,3.90万元/平米;姑苏雅集,3.48万元/平米;仁恒运河时代,3.1万元/平米。
本次园区湖东地块的地价之高,足以跻身苏州地价前五之列。
虽然本场土拍整体溢价率不高,但是同样没有流拍地块,而且大部分地块都以底价成交,虽然湖东和狮山都是各擅胜场,突破限价,但难以掩饰苏州土地市场的萧条与冷清。
苏州楼市接下来的基调,应该还是稳定为主。
接下来,我们按照楼面价排序,来回顾一下本场土拍两天的历程:
园区星洲西地块
地块简析:
园区湖东星洲学校西地块是本次土拍最为重磅的地块,经过激烈的竞价之后,轻松突破限价,被招商拿下。3.1万的楼面价,是苏州迄今以来土拍成交楼面价的高位,再回巅峰。
预计房源上市之后,备案或许能够达到4.5万元/平米以上,触到5万元/平米也不是不可能。
新区狮山9号地块
地块简析:
狮山9号地块同样是土拍的焦点,北面沿河,位于狮山核心板块,价格比园区2号地块稍低个几千块钱一平,后期房源上市备案或许能够突破4.2万元/平米的门槛。
娄葑7号地块
地块简析:
园区娄葑是不太热门的板块,起拍楼面价在2万元/平米以上,在本场土拍中排名第三。从2019年以来,娄葑的地价就没变过,一直是20500元/平米。
楼面价没动过,房价要上升也有点难,求稳为主吧。
斜塘8号地块
地块简析:
这是车坊继去年中海地块之后推出的第二宗地块,位置不错,旁边就是学校,距离轨交也不算太远,溢价率给到了3.14%,楼面价比中海地块略低个几百块,还算是比较稳的。
姑苏平江3号地块
地块简析:
平江新城这边的地块也是越来越少了。
作为姑苏区现在少有地,仍在继续提供住宅房源的板块,价值还是值得看好,所以能够顺利成交。
此地块靠着广济北路,距离轨交4号线的平泷路西比较近,如果愿意稍微走一走的话,平江万达距离其实不算太远,配套是比较齐全的。
郭巷6号地块
地块简析:
郭巷6号地块有点微妙,但是靠着轨交7号线的通达路站,是个优势。配套可能麻烦点,但是相比尹山湖板块其他楼盘而言,该楼盘不扎堆,比较清净,倒也不是坏事。
新区浒关12号地块
地块简析:
浒关南和浒关北是两个概念。
浒关南的这宗12号地块,配套就很舒服,就靠着轨交3号线、永旺、宜家以及在近期鼎鼎有名的开市客,非常方便。
相城高铁新城13号地块
地块简析:
高铁新城现在住宅用地是真的不多了,这块地之后可能还有零星一两块地,基本上新房市场就要在高铁新城收官。
这宗地块位置很不错,南边是轨交2号线、吾悦广场,西边是南师大苏州实验,生活便利,配套丰富。
新区枫桥10号地块
地块简析:
这宗地块有点偏,配套比较一般,自然资源比较好,户数也少,做个低密住宅就不错。
木渎5号地块
地块简析:
木渎这宗地块就有点偏了,设置了5%的人才公寓,住宅估计卖到2.4万元/平米。
相城苏相合作区14号地块
地块简析:
作为苏相合作区的渭塘板块,今年2号线、4号线和7号线延伸段的正式施工,可以说是特大利好,对于渭塘板块有着非同寻常的意义。
当然,轨交的完工还需要较长周期,这边的住宅配套暂时还不是很好,需要一段时间的等待。
新区浒关11号地块
地块简析:
同是浒关,靠北和靠南,价值就完全不同。浒关北地块距离轨交和浒关核心配套都有一定距离,价格就比较刚需亲民。
吴江太湖新城1号地块
地块简析:
吴江太湖新城今年度首宗住宅用地上市,位于苏州湾南部,带公寓带商业,这么一换算的话,估计住宅用地那块的楼面价其实也不会低,至少应该在1.2万元/平米左右。后期房源上市大概卖到2.4-2.5万元/平米。
太湖度假区4号地块
地块简析:
太湖度假区地块在学校旁边,价格比较便宜,只是距离地铁站稍远。
盛泽2号地块
地块简析:
盛泽楼市比较独立,地价便宜房价便宜,但是这宗地位置其实不错,规划中的北师大附中就在它的北侧,凤凰荟也不远,对于盛泽本地购房者而言,值得期待。
总结
2022年苏州首场集中土拍场面上依旧冷清,不过相比去年的后两场集中土拍来看,已经算是有些起色,至少有两宗地块破了限价,说明苏州的顶级改善板块依然受到市场欢迎。
但是除此之外的地块,普遍都底价成交,托底的情况比比皆是,充分说明市场信心还略有不足。
苏州楼市的政策调整,也许需要力度更大一些。