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苏州楼市21年上半年成交环比暴涨6成

匆匆一瞬间，2021年的上半年已经过去。

6个月的时间里，苏州楼市乃至全国的楼市，都发生了不少事情，对楼市的影响非常深远，甚至可以说是可以给房地产市场盖棺定论，今后再也无法兴风作浪，真正奠定“房住不炒”的基调。

这些政策方面的盘点，我们放在本文的后半部分，先看上半年苏州楼市的成交情况。

今年上半年，苏州的新房住宅房源一共网签了六百多万平，与去年同期相比，同比暴涨了58.4%，接近六成。

这是因为去年上半年，我们经历了新冠疫情，楼市基本冰封。

拿今年上半年的楼市成交量，和去年下半年相比，也有接近两成的涨幅。可以说，苏州楼市在今年上半年表现得可圈可点。

各大区成交比例之中，以吴中和吴江居首。

这里我还是想强调一下，虽然园区和新区的高端改善房源抢得特别夸张，但是苏州楼市整个市场的主旋律依然是刚需和刚改住宅，千万不要混淆了主次。

高端改善房源虽然在市场上声音很大，但房源数量少，价格高，并不是苏州楼市的主要力量。关注刚需，关注低总价楼盘，才抓住了楼市的未来。

根据金刚石房产云数据显示，苏州新房住宅目前网签均价走势如上图所示。

为什么吴中区和吴江区的成交量占了苏州楼市的半壁江山？

价格是唯一的原因。

从上面的价格走势来看，除了姑苏区之外，其他各区的价格都在谨慎收缩中，整体走势比较平稳。

大家都知道，去年苏州号称房价涨了10%左右，今年苏州的房价，可能要涨有点难。

相比起难涨的房价，苏州新房住宅的存量房源去化节奏还不错，半年去化了55万平米以上。

从今年3月份开始，苏州新房住宅的入市房源的数量就进入常态。

大家可以明显看到，房地产市场依然对三月份和四月份包含期待，入市的房源数量也是最多的。

到了五月六月，入市房源就跌了一个台阶。

买房还是得在3月份和4月份比较合适。

说完了新房，再看看二手房。

和新房的情况类似，今年上半年苏州二手房住宅成交面积，和去年同期相比，也有接近五成的增幅，和去年下半年相比，同样差不多增涨两成左右。

苏州二手房挂牌量一直居高不下，在链家网这边现在挂牌量一直稳定在10万接近11万套。

库存居高不下，成交也有所增涨，苏州二手房市场呈现的就是这样奇妙的形状。

接下来苏州二手房市场将会更加难熬，投资楼市已经不是最好的选择，二手房源流通性将大大降低。

这些都是因为今年上半年的几项政策决定的。

我们可以看到，今年以来，国家对于房地产市场的调控，更加充满智慧，而且举重若轻。

上半年出台的几项政策，充满了魄力，直指要害，一针见血，行之有效。不仅是苏州楼市，甚至全国的楼市，可能都将在今年走向规范与稳定。

1、集中土拍

从今年上半年开始，全国都开始了集中土拍。

每年土拍次数不超过三次，这条政策针对的范围非常广。

众所周知，近年来，一二线城市每场土拍，都牵动着千万人心，每一次土拍都会给楼市带来热度，每一场土拍都或多或少给楼市带来新鲜的刺激。

土拍的频次越高，楼市热度越高，无数中介和自媒体不断推波助澜，在一直被关注的情况下，房价降不下来，而且还将继续增值。

就像上文说的，苏州房地产市场已经卡这么死了，为什么去年还是涨了差不多10%的价格？原因是多方面的，其中每月一次的土拍难逃其咎。

土地收入改由税务部门征收

这一条政策，苏州暂时没有列入执行的范围之中。

但是不久的将来，这一条政策肯定会在全国大范围执行。

首先要解释一下，土地收入归税务部门征收，并不是说以后土地收入就不归地方政府了。

实际上土地收入还是归地方政府——只是更加清晰透明，用起来没以前那么顺手了。

懂得都懂哈，这里就不展开说了。

至于很多人分析的，说土地收入收归中央的趋势，我认为是不存在的。土地收入最终是谁付这个钱？是定居在当地的购房者出了这笔钱。这笔钱要是收归中央，不用在地方，恐怕是有违初心的。

所以土地收入这条，过去、现在、乃至将来，都不可能上交给中央，肯定还是用来发展地方的城建，提升地方竞争力。除此之外，任何用法都难免遭人诟病。

2、银行房贷红线

银行房贷红线，严格来说，其实是去年12月31日发布的政策。

这条政策规定了房地产贷款，在银行的总贷款的比例：

红线一是：房地产贷款占比。大型银行不能超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

红线二是：个人住房贷款占比。大型银行不能超过32.5%，中型银行不能超过20%，小型银行不能超过17.5%，县域农合机构不能超过12.5%，村镇银行不能超过7.35%。

在今年年初的时候，购房者几乎感觉不到这“两条红线”的存在，直到6月份开始，各个城市的银行房贷陡然收紧，突然就让整个房地产市场感到窒息。

苏州同样如此，从6月份开始，各家银行房贷利率不断上调，放款速度，特别是二手房贷款的放款速度减缓，都说明了从现在开始，下半年的苏州楼市将面临“房贷收紧”的局面，非常艰难。

苏州的情况还算是不错的，在一些热点城市，甚至已经停止审批二手房的贷款，房地产方面的贷款额度已经用完，整个下半年将出现“房贷荒”的现象。

这就是我在前文所说的，二手房市场将面临非常艰巨的挑战。未来二手房的流通性将大大降低，不具备流通性的产品，更不具备资本属性。投资楼市，已经不再合适了。

3、学区房的终结

学区房这个概念，最终还是“多校划片”摇号入学的形式，开始落下帷幕。

根据网上流传的截图来看，这次北京西城区的动静非常大，甚至已经跳出划片摇号入学的框架，直接不留情面，

学区？不存在了。

反正附近学校这么多，终归一个区域的学校，大家水平其实也不至于天差地别，平心而论，再哪所学校上学，其实差距不会特别大。

当然，不论网上的流言真也好，假也好，“多校划片”秒杀学区房的状况，可能主要停留在北上广深这些超一线城市，对于苏州而言，可能急迫性并不是特别强。

但是从长远的角度来看，苏州最终必然还是要采用“多校划片”的方式来决定上学的学校，特别是科技城、园区这样学校特别多的板块，非常适合“多校划片”。

学区房的“击鼓传花”，还能传几轮？

千万小心，你成了最后一棒。

经过2021年上半年的一连串调整，我们可以看到，“房住不炒”终于将成为现实。

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