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买房如何省钱?税费、利率超全解析!弄懂少花冤枉钱 - 凤凰网房产苏州
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买房如何省钱?税费、利率超全解析!弄懂少花冤枉钱

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2020-04-07 09:55

原标题:买房如何省钱?税费、利率超全解析!弄懂少花冤枉钱!

说到当代年轻人的消费观,那就真是有举不完的现身说法了。

比如:

再比如:

在外吃饭上千可以,外卖没有凑满减不行!

但是在买房的大头面前,哪些地方特别需要“斤斤计较”一下呢?

毕竟百万级的费用,哪怕是一个百分点,也是一万了呀。所以,今天我们就来看看,与购房费用息息相关的税费与房贷利率问题。

购房税费

不管你是买新房还是二手房,其实都是需要缴纳税费的(我也想为祖国积极上税,可是没有机会)。但是新房和二手房在税费上还是有一定的差别。

那么新房和二手房分别都有哪些税费呢?税率又是多少?这样在买房的过程中你才能更清楚的了解你交了多少税。

新房

新房的税种不多,主要包括契税、印花税。其中印花税税率较低,就是当你在购房之后,领取政府部门发放的不动产权证书时需要缴纳5元/件(我差的的是这5块吗?)。

契税稍微复杂一些,需要按照买房家庭现有房屋套数以及买房面积综合计算。

家庭首套房90㎡以下税率为1%,90㎡及以上为1.5%;

家庭二套房90㎡以下税率为1%,90㎡及以上为2%;

家庭三套房及以上就不看面积大小了,统一为3%。

这里要注意咯,我们说到的房屋套数都是以家庭为单位,除了购房者自己名下,还需要看家庭各成员(包括购房人配偶、购房人未成年子女),如果家庭中任一一人名下有房,则认定为家庭有房,需要按照上述税率缴纳契税。

新房除了契税和印花税,其实还有一个维修基金,这个是二手房不需要缴纳的。西瓜现在能找的说法是——目前按照根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》 [2] 的规定:

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

各地的具体比例并不完全一致。

二手房

二手房的税种包括了契税、个税、增值税和印花税。

契税:与新房一样,按照家庭现有房屋套数和买房面积计算。

个税:按照1%的标准缴纳。而且当满足“交易的房屋满5年且是房东家庭的唯一住房”时,可免收个税。

增值税:增值税是之前的营业税改的,现在增值税综合税率为5.0%。特别注意:交易的房屋满2年免收增值税。

通通课堂小作业来了!

江南皮革厂倒闭后,大锤用积攒多年的工资想在成都买第一套房子,作为标准不锈刚,大锤准备购买某楼盘70㎡的两室两厅,总价约90万。

请问大锤需要缴纳多少税费?如果购买同面积、同价格且不满2年的二手房有多少税费?

新房:因为面积小于90㎡,所以契税为1%,所以契税约9000元;新房维修基金:按照27.5元/㎡计算,约1925元,合计:10925元。

二手房:因为面积小于90㎡且不满5年,所以契税、个税均为1%,合计18000元;因不满2年,所以增值税税率为5.0%,约45000元,合计:63000元。

当然如果交易的二手房已满2年,就不用缴纳增值税了,是不是省了一大笔呢!

房贷利率

房贷也是分为公积金贷款和商业贷款。有条件的朋友都希望能够使用公积金贷,原因也是在于公积金利率会比商贷低,更划算。但是具体能低多少呢?我们一起来康康。

公积金贷款

首先看公积金贷款利率,目前公积金5年以上公积金贷款利率为3.25%,但是整体利率需要看利率*倍数。首套房倍数为1.0;二套房利率为1.1。即首套房的整体利率为3.25%,二套房的整体利率为3.575%。

商业贷款利率

商业贷款利率为LPR+基点组成。

LPR是全国18家银行向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

简单的来说,LPR是商贷利率的最基础组成部分,是全国统一的。其中LPR每月20日更新一次,可以在中国人民银行查询。目前三月的最新LPR如下:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。

详情页面:https://www.pbc.gov.cn/rmyh/108976/index.html#LPR

此外,基点稍微复杂一些,数值由贷款银行按照地区信贷政策要求和借款人综合情况确定。具体来说包括了各省级人行加点数、各商业银行加点数(注意:加点数可以为0)、二套房需加国家加点数60点等。

如果你的征信有问题,也会导致利率的上浮。

普遍来说,如果征信记录上有多次违约(近两年内连续三次、累计六次没有按时还款),可能要被要求提高首付的成数以及上浮贷款利率。

组合贷款

组合贷就是符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人,同时缴存住房公积金,在办理个人住房商业性贷款的同时,还可向银行申请个人住房公积金贷款。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用。

比如大锤出息了,需要购买高端改善楼盘,要贷款50万,当地公积金管理中心规定公积金最多贷款40万元。这样的话,剩余的10万元将使用商业贷款,同时利息也不能享受公积金贷款的利息。

如果理解了商贷和公积金贷,那么组合贷就更加容易理解,将贷款拆成两部分分别计算就可以了。

如果有一点点不清楚,我们来举例算一算。

比如还是刚需的大锤,准备购买某楼盘70㎡的两室两厅,总价约90万,首付三成约27万,则大锤还需要贷款63万。问,如果贷款30年,大锤的商贷、公积金贷和组合贷每个月分别需要还款多少?还款总额是多少?

因为大锤单身,所以公积金贷款不能超过40万元,但如果迎娶女神之后就不一样啦。所以问题我们要分大锤商贷、大锤组合贷和大锤×女神公积金贷来算。这样朋友们有没有一目了然呢!

如果还有不清楚,大家可以使用小程序自行查询。但是具体的基点,还是要以签约银行以及个人情况为准哦!

来源:成都购房通

小助理有话说:

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