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原报道 | 平衡华润 ——凤凰网房产苏州
华润似乎各个方面都还不错,但也都并不突出。然而事实上这也正是这家房企最大的特点,这意味着华润在各个层面上保持平衡的能力,以及其小心谨慎的发展方式。 -来自凤凰新闻客户端
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原报道 | 平衡华润

观点地产网
2018-09-28 00:09

“质胜文则野,文胜质则史。文质彬彬,然后君子。”孔子平衡和中庸之道,在流传数千年的儒家文化中已然成为一种核心处世之道。我们知道文化是不可割裂的,经历了岁月洗礼后,平衡中庸的理念仍然深入人心。

当下的房地产市场,房企们八仙过海各显其能。全面铺开多元化的万科,激进后又紧急刹车的碧桂园,保守缓慢的中海,后起直追的新城,都有着自己鲜明的标签。

但是当我们提起华润置地这个企业的时候,对它的印象可能并不那么醒目。华润似乎各个方面都还不错,但也都并不突出。然而事实上这也正是这家房企最大的特点,这意味着华润在各个层面上保持平衡的能力,以及其小心谨慎的发展方式。

规模&利润

华润最明显的平衡,莫过于最令房企难以抉择的规模与利润。2018年上半年华润置地销售额为943亿元人民币,同比增长36%。同时,毛利润为48亿元,综合毛利率48.1%,按年增长13.1个百分点。相对平稳的增长和较高的毛利率让华润在规模利润的问题中,显得比较从容。

规模和利润于房企而言,如同鱼和熊掌一样难以兼得。特别是在房地产市场当下的寒冬,很多房企都迫于生存的压力而开始放松对规模的追求。同样在第十名上下的房企龙湖,上半年的毛利率达到了37.1%,但销售额增长仅为4.8%。而世茂房地产销售额在上半年同比大幅增长60%,但毛利率只有31%。

数据来源:观点指数整理

销售额的增长意味着规模的扩大,在房企中规模的排名,不仅仅是在各大TOP100榜单中上上下下那么简单。规模还意味着市场的占有率,拿地的难度,甚至评级机构的主体信用评级。规模越大,才有可能占领越多的市场,拿到更多的地,借到更便宜的钱,更从容地发展。

而毛利率对于企业来说更加重要,毕竟做人最重要的是开心,但做生意最重要的是赚钱。毛利润可以转化为净利润,进而转化为归属股东净利润。

华润的高毛利率主要来自于深圳的旧改项目,华润城润府二三期的项目毛利率达到了惊人的70%。凭借2009年拿地,2011年底开工的68.5万平方米大冲村旧改项目,在深圳逐渐高涨的房价中,华润拿到了非常丰厚的回报。相对于某种程度上靠天吃饭的销售额增长率,毛利率更加较稳定,也更能从中看出企业的发展策略和拿地智慧。

作为一家央企,华润手中的资源自然会比其他企业更充足,对于股东回报率的要求也更高,销售的增长和毛利率的平衡发展,让华润在保持住前十水平的同时,也保证了股东的回报。

当然,平衡策略也并不那么完美,华润在小心翼翼地保持直线行驶,同时也就给了尾随其后达到了100%增长率房企们超车的机会。但据唐勇表示,做到前10仍然是华润力所能及的事情。

多元化平衡

住宅开发毫无疑问是华润置地的主业。但在房企们喊着去地产化、多元化发展,却靠其他业态拿地开发住宅的2018年,华润置地能把作为副业的商业地产发展到今天的规模并不容易。

华润对于住宅和商业业态平衡的把握深有心得。2018年上半年,华润置地开发物业营业额为364.9亿元,投资物业租金收入为43.7亿元,住宅开发营业额与商业租金收入的比例达到了8:1。而四面开花多元化发展的万科,住宅与其他业务收入的比例接近19:1。

图:华润&万科住宅业务与其他业务比例


数据来源:观点指数整理

截止6月30日,华润在营的购物中心有27个,布局全国20个城市,包括16个万象城,11个五彩城万象汇,投资物业资产总金额达到1067亿,占公司总资产的19%。其中,79%是已完工的物业,21%是在建的物业。在营投资物业的建筑面积达到717万平方米。

华润置地的商业地产已经较为成熟,虽然重资产有资金沉淀的问题,但持有加运营的模式对大体量的华润来说也并不会构成太大的压力。

房企的多元化发展口号,已经喊了三四年了。但转型之路又谈何容易,包括万科在内的大部分房企,除住房开发之外的业务,大都还靠住房开发的输血活着。

而华润的商业投资物业每个月可以为华润置地带来7.4亿元左右的租金收入。稳定的现金流对房企来说意味着较为良好的财务状况,可以有更强的抵抗市场风险的应急能力。上半年华润的现金余额约为609亿元,同比上升了42%,偿债能力大幅提高。

在养老、长租、产业、文旅等创新业务上,华润也有所发力。其中产业地产项目储备近1000万平方米,依靠集团母公司的战略协同,华润的产业地产可能还会有较大的发展空间。但这些业务对看重投资回报率的华润来说,都还处于试水阶段,总支出仍然不到5%,由于存在较多的变数而谨慎投资,也在情理之中。

在平衡多元化发展的方向上,华润的步伐比同行们迈得要大,也要稳。

区域平衡

如走钢丝般小心翼翼,华润维持平衡的技术不仅在财务和业务上得以体现,在区域上的平衡同样值得关注。2018年上半年,华润置地在华北大区和华东大区的销售金额占比分别为21.9%和23.4%,其余区域均为11%左右。


数据来源:华润置地2018半年报、观点指数整理

区域的销售情况显然不仅仅和华润自身的销售策略有关。在中国,区域政策的调控对房企的影响往往很大,限购限售政策的出台,可能会让房企在局部地区销售去化产生大幅度的改变。而不把所有鸡蛋放在同一个篮子里的多区域平衡策略,可以让房企在不同情况下都有闪转腾挪的余地。

平衡之道让华润这家央企在风大浪急的房地产市场中,在平稳的同时以常速前进。无论是规模和利润的平衡、主业副业的平衡还是各区域之间的平衡,都让华润变得无懈可击。即使市场产生了颠覆性的变化,华润凭借其平衡的本领和优势,或许也能在新天地中得以重新立足。

当然,平衡也有两面性。如果市场逐渐安定下来,如华润般稳健平衡的房企,可能也会逐渐落后于敢于猛冲的他人。攻守兼备并不是坏事,但如果碰到以攻为守的对手,或许也要处于下风,被后来者新城超越,或许正是这个故事的真实案例。而这,大概也是华润置地平衡的一种悖论。

[责任编辑:许骐]

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