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传统“红五月”楼市表现平淡 改善户型受追捧

5月向来是楼市传统的“红五月”，但东莞楼市却是表现平平。5月初，在限价加码的同时，受预售证审批从严、商品房限签以及住建部门重申楼市限购不放松等因素影响，东莞楼市无论是供应量还是成交量都差强人意，房价连续两个月环比回落。

进入6月，业内人士认为，随着半年业绩期的到来，房企推售力度将加大，新旧项目将持续推新入市，在资金压力下，各项目促销力度有望加大。

1. 开发商“红五月”扎堆入市

相比4月，东莞开发商在5月的入市积极性大大提升，各楼盘不遗余力举办活动推货、宣传。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目，卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等多个楼盘推出优惠特价房活动，提升人气。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月份，金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩，市场供应有所上升，集中在5月中下旬扎推入市，全市开盘量环比上月小幅增加。

从产品类型看，开发商明显加大了商业公寓的推货力度，Ｖ1公馆、碧桂园首座和万科金域广场等单盘推货量均有几百套。

根据合富研究院统计，5月东莞一手住宅供应约为43万平方米，同比增加56%，但签约面积同比减少16%。一手住宅签约均价为16952元/平方米，同比微涨5%，环比4月微跌，连续两个月环比回落。自2016年9月调控后，东莞一手住宅供求量基本稳定在35万—45万平方米/月，整体表现平淡。

从销售率看，大部分住宅项目开盘销售率偏低，业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少，同时开发商对市场预期较高，定价居高不下，而且限购限贷限售等政策制约了需求释放。

此外，据东莞中原战略研究中心监测数据显示，东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%(即5.88%）或以上，二套房贷利率大多上浮25％—30%，广发、华夏及光大二套房贷利率上浮40%。另外，基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策，东莞房贷政策持续收紧。

2. 松山湖片区楼市炙手可热

从区域来看，5月东莞滨海片区及松山湖片区成供应主力，供应面积合计约21万平方米，占全市48%，临深片区供应相比上月明显放量。另一方面，受到近年城区土地供应大幅减少及缺乏全新项目上市的影响，城区住宅供应明显乏力。

成交方面，东部及松山湖片区成交持续放量，再次成为本月热点。该区域不仅供应持续走高，其价格相较城区及临深片区有优势，因此成为成交热点区域。

合富大数据显示，5月成交排名前10的区域中，大岭山镇以508套位列全市签约榜首。业内人士分析认为，大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇处，地理位置优越，近两年楼市升温较快。据了解，5月成交量排名前10的区域成交状况比去年有改善，房价则涨跌参半。房价上升区域以市区周边镇街为主，下跌区域则以临深片区为主。

3. 别墅难卖改善户型受欢迎

产品方面，5月洋房成交3996套，成交比例持续保持在96%左右。别墅在政策调控下出货艰难，比限购限贷前缩水超过一半。

5月全市洋房新增供应41.37万平方米，环比小幅回升，其中单盘供应量较大，八成项目新增供应超百套，排列前三的金地、碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。品牌房企冲刺力度加大，洋房成交43.6万平方米，环比、同比大幅上升，单盘成交量过百套的项目数量环比翻倍，增加至13个。

受政策影响，东莞市场144平方米以上的产品去化艰难。为快速回笼资金，5月开发商主推144平方米以下产品，占全市洋房产品的比例达99.4%。刚需主导地位依然强劲，占全市比例维持在75%左右，120—144平方米的改善户型成交比例稳定在20%。

5月东莞别墅供需环比小幅回升，但仍处于历史低位，反映受政策影响依然较大。从个盘看，大部分项目成交仅有寥寥几套。个别房企急于回笼资金，以价换量效果明显。

此外，5月公寓供需大涨。从产品成交结构来看，在价格因素影响下，低价产品尤为畅销，20—30平方米小型公寓持续热销，占全市比例达14%，其中碧桂园苹果成交火热，而40平方米以上的公寓成交比例逐渐缩小。

业内人士认为，在住宅调控趋严之下，商业性质公寓持续走热，部分公寓项目推出低首付策略吸引投资客，碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出，纷纷热销。

4. 外来品牌房企产品成主流

从排名情况来看，目前的东莞楼市外来品牌房企占据绝大部分市场份额，本土房企只有实力雄厚的才能与之抗衡。

在5月份房企成交金额排行榜前十中，万科、碧桂园、保利、金地、卓越、恒 大、海伦堡、宝安等8家为外来房企，其中最拔尖的仍是万科和碧桂园，两家开发商的项目遍布东莞各镇，市场占有率很高。排行榜前十中仅有光大和中惠两家为本土房企。本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企，致使市场占有率较小，排名较后。

业内人士认为，随着土地门槛提高，本土中小房企要想得到竞赛“入场券”难上加难，未来的房地产市场将是强者恒强的局面。

从楼盘排名情况来看，金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月份成交最好的楼盘，成交金额均在3亿元以上，其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖以及海伦堡松湖湾。

5.6月迎来商 住地供应高峰

5月东莞挂牌出让20宗地块，仍以工业用地为主，其中工业用地供应8宗，总面积约30.9万平方米；7宗商 住用地，总面积约16.5万平方米；科研、批发零售、交通服务站等用地5宗，总面积约9.1万平方米。总体而言，5月各类用地供应较年初活跃。

据合富大数据显示，5月成交7宗地块，其中6宗工业用地，总面积约38.2万平方米；继1月后再次成交1宗商 住用地，面积约1.7万平方米。

业内人士分析认为，商 住地市场热闹起来，实力房企急于寻找新的利润增长点。5月东莞商 住用地供应面积约16.5万平方米，共有7宗，主要位于松湖片区和东北片区，除谢岗一宗地块于5月完成交易外，其他6宗均集中在6月开拍。

谢岗地块作为近期成交的首宗地块，有一定的风向标意义。该地块经过22家房企49轮鏖战，最终以楼面地价8816元/平方米、自持5年90%面积成交。该地块参与竞投的企业之多、自持面积比重之高，足见土地市场供应仍未能满足新晋房企开疆拓土、品牌房企急切补仓的需求。

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