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租户停车费比业主高几倍 律师:可诉讼 ——凤凰网房产苏州
东体小区一出口处摆着一块停车阶梯式收费细则的牌子,其中标明租户停车费比业主贵一倍。说法1业主大会有权决定小区停车费收取事宜在上海市长江律师事务所周忆律师看来,小区停车定价已不属于政府定价项目 -来自凤凰新闻客户端
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租户停车费比业主高几倍 律师:可诉讼

解放网
2018-05-31 14:46

东体小区一出口处摆着一块停车阶梯式收费细则的牌子,其中标明租户停车费比业主贵一倍。

说法1

业主大会有权决定

小区停车费收取事宜

在上海市长江律师事务所周忆律师看来,小区停车定价已不属于政府定价项目。

小区地面停车,即公共部位的停车位归全体小区业主所有,依据业主公约的规定,业主大会作为小区自治机构,通过业主大会或业主代表大会,有权决定该部分停车位的费用收取事宜。

说法2

租客可通过

诉讼维护自己权益

上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师则认为,《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出,住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分。没有发育完善的租赁市场,住房供应体系就不完整,居民对住房的合理消费就得不到满足,承租人的合法权益就难以得到保障。

在他看来,小区停车收费的收取标准,首先应该做到租赁人和产权人平等对待。租赁人实际上和产权人也就是房屋出租人签订租赁合同,即应该享有他房屋附带的所有附属设施的使用权利,包括停车位的使用权,或者说属于业主对于公共区域的使用权。

上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师也表示,租赁人应该享有完整的对房子的使用权,包括停车位的使用权。业主大会决议应当在法律框架之下。

杨维江同时指出,业主大会做出相关决议的初衷,可能是想通过价格杠杆调控小区停车,本意是好的,而这也的确是机动车保有量高速发展中遇到的一个新问题、新动向。

他建议,租客如果觉得业主大会的这一决议侵犯到了自己的权利,可以向法院提起诉讼,通过法律维护自己的权益。

“房东把房子租给我住,已经交了费的停车位也转让给我用,可是物业公司还要找我‘补差价’,因为我是租户。”租住在浦东新区航头镇沉香苑的王先生困惑地说,“我跟业主有租赁合同,按道理应该享有他房屋附属设施的使用权,包括停车位”。

王先生说,该小区是从今年1月开始对业主和租户采取不同停车收费标准的:业主只有一辆车的话,一年停车费是300元,而租户一辆车一年则需缴纳停车费1200元。

无独有偶,因为停车位非常紧张,虹口区曲阳街道的东体小区也在尝试对业主、租客采取不同的停车收费标准:如果只有一辆车的话,业主每月只需付停车费150元,但租户每个月需缴纳300元。

令王先生感到纳闷的是,对业主、租客采取不同的停车费收费标准,他可以理解;但这是否合理合法,又是否有一个指导标准可供参考,目前依然值得商榷。

案例1

业主、租客停车费差距大

王先生租住在浦东新区航头镇沉香苑二街坊。他说,房东有固定车位,并不住在这个小区,当初答应车位可以给他使用。

“房东租赁车位的费用是一年300元,房东已经交给物业公司了,也告知物业公司,车位是给租客用的。”可是,等到王先生住进去之后,物业提出,如果停车位是给租客用的话,要额外再交900元才能进出小区,因为小区是自动识别的栏杆,“自动识别杆有多大科技含量吗,还不是人操纵的”。

王先生说,以前他在租房居住的时候从来没有遇到加收停车费的现象。于是,他多次跟物业公司理论,但是物业公司丝毫不予通融:“他们跟我说,这个政策是业委会制定的,他们只是在执行,叫我不要为难物业公司。”

5月29日下午,记者在沉香苑采访时了解到,这个小区比较大,但是租住户并不多,自住业主占绝大多数。

“业委会说这么做是为了进一步加强小区综合管理,全面提升物业管理水平,提高居民生活品质,维护全体居民的共同利益,营造文明、整洁、规范、有序的小区环境,但仅仅对我们租住户增收停车费,并没有让小区变得文明整洁规范有序。”王先生指着随意停在路边的车辆说,这个小区里很多业主有地下停车位,但部分业主为了方便,还是常常把车停在小区道路边上。

王先生说,为了停车费的问题,他曾向相关部门多次反映,但是都没有结果。没有办法,他只好妥协,按照一个月100元的标准向物业公司交钱:“不然能怎样?我的车连小区的门都进不去。(反正)钱也不多,息事宁人,就交了吧。”

对于租客王先生反映的问题,沉香苑居委会的丁书记告诉记者:“这是业主大会一人一票表决出来的决议,我们居委会无权过问。再说,这钱是业委会和物业公司在收,最终还是用于小区事务。”

在一张沉香苑一、二期业委会制定的《沉香苑小区机动车停车管理制度》中,记者看到这样的条款:“小区停车位,专供租车位的住户使用。所有外来车辆未经许可不得占用”、“有固定车位的车严格按照规定的停放费标准按时交费,每户第一辆车为300元/年;第二辆车为600元/年;第三辆车为1200元/年。以此类推。租客车辆为100元/月。”

在丁书记看来,小区的基础设施肯定要先满足有产证的业主使用。

案例2

阶梯式收费,“居民认可”

无独有偶,对业主、租客采取不同的停车收费标准,在虹口区曲阳街道的东体小区也在尝试。

东体小区是一个建造年代较早的老旧小区,小区内道路狭窄,停车位紧缺。据统计,全小区有车辆560多辆,而停车位却只有345个,停车难一直困扰着该小区。小区居民有个说法,叫“晚了进不去,早了出不来,应急救不了”,居民正常生活秩序因为停车问题受到了较大影响。

小区业委会调研后发现,因毗邻曲阳医院和家乐福超市,相较于市面上较高的停车费,小区常常成为外来车辆的“临时停车场”。

今年4月初,该小区业委会开始试行《东体小区停车阶梯式收费细则》中规定,业主第一辆车每月停车费为150元,要求房产证和行驶证相符。而非业主和租户的停车费则增加到300元/月,是“房产证和行驶证相符”业主的1倍。

那么,《东体小区停车阶梯式收费细则》实施后效果如何呢?业主和租户对这一问题的看法如何呢?

5月30日下午,该小区业委会主任季先生告诉记者,他们制定这个细则之前,做了大量的调研工作,听证会都开了两次。

用价格杠杆来调控小区停车需求,实行近两个月来,效果到底如何?

季主任告诉记者,目前临时停进来的社会车辆少多了。小区居民对这个方案还是比较认可的。此外,小区对婚丧嫁娶的车辆不收费,对前来探望老人的子女们的车辆收费实行优惠,维护了大多数业主的利益。“此前有媒体说我们因此增收了多少钱,这也是事实。但是我们这么做的目的绝对不是为了创收,而是为了提高管理和服务的水平。这笔钱都将用在小区的公共建设上。收进来多少,怎么用,都是公开透明的。”

那么,在这个措施实施过程中,是否遇到过住户反弹的情况呢?

季主任说:“我们在制定这个措施时做了非常多的准备工作,做调研,开听证会,广泛征求业主们的意见。反弹的(情况)当然也有,比如租住户,增加了他们的停车费,他们肯定有不满情绪。还有一些业主,他的车辆不是自己的,比如说租来的,或者是单位的,这部分业主,增加了停车费,也会反弹。”

目前,东体小区常住户数是3095户,租户是399户,接下来小区会不会对这些租户的停车收费标准有所松动?

对此,季主任表示:“不会。我们制定方案,要照顾大多数业主的利益,不可能做到面面俱到。但是,这个方案还是一个试行方案,我们在试行的过程中,遇到问题,也会进行必要的调整。因为以前没有任何经验或者成文的东西出来。我们也是在探索一种有效的管理模式。”

[责任编辑:潘龙俊]

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