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海航启德浮沉 卖地之后欲筹50亿港元开发最后一宗地

备受香港房企关注的海航启德地块有了最新动态，5月28日，香港媒体报道称，海航旗下上市公司香港国际建投拟保留仅余的第4幅启德地皮自行发展，并开始筹组融资。

报道指出，近两个星期，海航通过星展银行牵头，询问银行对承销40至50亿港元融资及建筑贷款的兴趣，贷款息率连费用，初步以港元同业拆息(H)加3厘计算。

自从年初恒基、会德丰相继接手海航启德三宗地块后，香港几家老牌房企在大部分场合都会被媒体问及同一个问题：“对海航在启德的最后一块地有兴趣吗？”

回答几乎都是相似的，“有兴趣”、“会研究”、“如果海航愿意卖，我们会考虑”。然而就在市场纷纷猜测“海航何时出手最后一宗地，哪家房企又会成为接盘侠”时，海航突然说，我不卖了。

不过，在香港业内人士看来，这似乎又在情理之中。早前会德丰副主席梁志坚在接受媒体采访时曾表示，暂时还没看到海航有意出售手中最后一幅在香港的地块，他当时就认为海航会保留该地块自行发展。

无论是众房企的“觊觎”还是海航“自留发展”，背后都与如今火热的香港楼市息息相关。

利嘉阁地产部研究主任陈海潮在接受观点地产新媒体采访时就指出，在过去一年多的时间里，香港楼价涨幅超过一成，“很多开发商都看好后市，所以比较愿意高价拿地”。

启德地王最后的倔强

2017年以227亿港元接连揽下启德四宗地块，也许是海航在香港最为春风得意的时刻了。那时，这家正在海外“买买买”的内资企业曾欣然地表示，要将这四幅地块作统一规划，联动开发，兴建国际级大型住宅综合项目。

不过，随着海航债务危机、流动性收紧等接二连三袭来，海航的“机场大盘”计划也经历了诸多波折，先是有消息称其遭到四家银行断贷，随后又陆陆续续传出，为解决资金短缺问题，海航有计划出售香港启德地块。

传言最终在2月13日落地，香港国际建投公告宣布，拟将此前在香港启德区拿下的6565号地块和6562号地块作价159.59亿港元出售给香港恒基兆业地产。

一个月后，另一家香港房企会德丰发布公告称，将以63.59亿港元从海航子公司手中收购香港地块。两单交易之后，海航的曾经令市场侧目的启德四子，如今仅剩独苗。

“卖卖卖”之后，最后一宗地块将落入谁手，成为了外界热议一时的焦点。在3月份各大房企业绩会上，媒体以及投资者们最热衷的话题成了“有兴趣接手海航启德的地块吗？”

彼时，会德丰主席吴宗权表示，如果海航剩下那块地想卖，会德丰也会看一下资料了解；而另一家香港地产商新鸿基并未有正面表示，仅以“我们都会在香港用不同渠道，积极地去买地”模糊回应。

业绩会之后，新鸿基主席兼董事总经理郭炳联在北京出席活动时又明确表示，有兴趣买下海航在香港剩下的一幅启德地块；而九龙仓主席兼常务董事吴天海于周年股东会后也有所表示，倘若海航在启德余下最后一幅地作价合适，九龙仓不排除会购入。

但就在各大港资开发商纷纷向海航释放“收购”信号时，这家企业突然说，我不卖了。

5月28日，香港媒体报道称，香港国际建投拟保留仅余的第4幅启德地皮自行发展，并开始筹组融资，近两个星期透过星展银行牵头，询问银行对承销40至50亿港元融资及建筑贷款的兴趣。

报道指出，该地皮的贷款息率连费用，初步叫价港元同业拆息(H)加3厘，希望能邀请5至6间银行参与承销，贷款年期则有待确定。

利嘉阁地产研究部主任陈海潮对观点地产新媒体表示，确实听到市场有传海航融资贷款的消息，但具体情况并不了解。

就海航正在进行的50亿融资筹款，高力国际亚洲区行政董事张翘楚就认为，就目前情况来看，海航融资相对比以前容易，但可能还存在一些难度。

不过他又指出，若海航自行发展地块，未来可以一个房地产私募资金做贷款，或者寻找合作方共同开发。

房企旁窥与楼市变化

海航筹款50亿元自行发展启德地块，不免让一众有意接盘的香港房企“算盘”落空。然而回想起当初包括海航在内的中资房企大举挥金在香港圈地时，港企的对高价地的态度可谓大相径庭。

那时，李嘉诚对一众媒体及投资者表示，长实地产仍然不会买高价地；新鸿基主席郭炳联在业绩会上罕见发声称，内资投地“癫价”。

对于中资与房企截然不同的投地态度，陈海潮曾对观点地产新媒体表示，相对于内地开发商，香港开发商在拿地的态度上更为保守。

陈海潮指出，香港开发商地项目利润要求更高，项目的利润率要达到30%或以上港企才会考虑。而内地开发商每年项目众多，习惯了量产型的发展模式，10%的利润率就可能达到其要求的盈利幅度。

不过，这种保守随着香港地价、楼市的持续攀升而打破：美利道地块被恒基以232.8亿港元投得，成为最贵商 住地；而在一年之后，同样在启德，新鸿基251.61亿港元投得第6568号用地，按最高可建楼面面积算，每平方米楼面地价高达18万港元，创历史新高。按其一年前的说法，可谓名副其实的“癫价”。

陈海潮对观点地产新媒体指，过去一年，中资买家大量入场，把地价抬高，市场一直发展下去，如今楼价越来越高。

“这一年半以来，香港楼价增幅超过一成，很多开发商都看好后市。”陈海潮进一步指出，未来香港能供应的土地非常有限，开发商为了保证有充足的土地可供发展，也愿意高价购地，正巧海航遭遇资金危机，所以当初拿不到地的开发商，也非常愿意接手海航地块。

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