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逐条解读全域限购“琼七条”：海南一年14次出手调控楼市

4月22日晚，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》称，即日起，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。
所谓“全域限购”，据海南省住建厅厅长霍巨燃解释，主要是指按三个层次进行限购：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
海南此次发布房地产市场调控政策的大背景，与海南迎来新一轮政策东风有关。
在海南建省办经济特区30周年之际，4月14日，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布，明确提出“支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系”，一系列改革开放新举措备受关注。与此同时，“稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”作为要求，也同时明确。
在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来，海南省的楼市调控政策与当初提出设立河北雄安新区如出一辙，即不希望利好政策形成房地产投机的推手，出台严格的楼市调控政策以严堵房产推动，从而将强化自贸区、自贸港作为其聚焦点。
4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，全文七条调控政策围绕“全域限购” ，直指在海南购房者中占比达八成的外地购房者。
这是今年3月以来，短短一个多月，海南省第4次加码楼市调控政策。而将时间线放长来看，最近一年来，海南省已接连发布了14次房地产调控政策。
澎湃新闻对4月22日“琼七条”进行逐条解读（下划线标出为政策原文）。
从严土地、规划管控：
以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖
实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划（空间类2015—2030）》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。
对此，海南省住建厅厅长霍巨燃称，要实行最严格的规划管控和节约用地制度。根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》要求，实行最严格的生态环境保护制度，保护好海南的绿水青山，坚决不做“房地产加工厂”，以壮士断腕的决心降低海南省经济对房地产的依赖。
霍巨燃表示，海南省坚决防范炒房炒地投机行为，按照全省“一盘棋”统筹的思路，结合房地产市场形势，根据总量控制、稳定市场的原则，从省级层面加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。
实施全域限购：
堵上外来投机口子
五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。
海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，海南通过对中部核心生态区的调控保证当地居民的生活居住需求，堵住了外来的购房需求，并且与一线城市学习，采用的五年社保政策。而在全域限购下，非海南省户籍居民家庭购房必须有2年以上的社保或个税。
外地落户家庭限购1套住宅，且需提供2年社保：
堵上落户口子
自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
严跃进指出，此次除了加强调控实施全省限购外，最大的亮点是制度创新，通过户籍迁入海南省家庭限购一套及24个月的社保缴纳规定。
在海南之前，浙江杭州曾发布楼市调控政策针对“由外地迁入桐庐、建德、临安、淳安四县（市）的居民家庭自户籍迁入之日起满2年，方可在本市区范围内购买住房”。相比杭州，海南此次的楼市政策则更为明确，必须要交满2年社保方可购房。
不得补缴社保、个税买房：
堵上上有政策下有政策口子
非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
江瀚指出，通过规定不得补缴个税和社保堵上了在之前部分城市调控过程中出现的上有政策下有对策的现象。
非海南户籍首付不低于70%，5年后方可转让：
堵上高杠杆口子
非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
严跃进称，首付比例提高，很大程度上有助于让购房者购房方面更加理性。这也是会对一些杠杆性购房的行为进行管控。
开发商要明码标价，严厉打击违法违规行为：
堵住房价跳涨口子
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。
江瀚指出，通过对房地产企业的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地产市场的供给，不准房地产企业捂盘，全面保障海南的房地产供给。
加强房地产监测预警：
堵上虚假信息扰乱市场口子
海南省直有关部门和各市县政府要加强对房地产市场的监测分析，对商品住宅量价波动较大情况及时预警并做好预案；要加大对恶意炒作、不实信息的查处力度；要及时解答社会关注的热点问题，引导居民理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
此前，据新华网报道，针对市场出现的炒作、哄抬房价等情况，海南省住建部门密集处罚了一批违规房地产企业和房产中介。
4月18日晚11时，有群众举报龙华区观澜湖观园项目连夜开盘，引发抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。
一年之内已连发14次楼市调控政策
值得一提的是，今年3月以来，海南省已四次加码楼市调控政策。从非海南户籍人士限购一套、首付七成开始，逐步引入核心区域购房需五年社保，买房五年内不能出售，首套住房公积金贷款最低首付比例提高至30%，再到将限购限售范围扩展至海南全省……海南房地产市场正通过层层加码楼市调控政策严防炒房。
3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》加码楼市限购政策，规定非琼籍居民家庭只能买一套，而且首付要不得低于七成。
上述《通知》规定，全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。
4月13日，海南建省办经济特区30周年大会召开。4月14日，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布。
4月16日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知》。该《通知》明确，对落实调控目标不力、量价上涨过快的市县，海南省将进行约谈问题，并且对违法违规的房企或炒作哄抬房价等行为，给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。
4月20日，海南省住房公积金管理局发布《关于调整住房公积金有关政策的通知》。该《通知》要求，职工家庭购买首套新建住房的，住房公积金贷款最低首付款比例由20%提升至30%。
另外，职工家庭有未结清住房公积金贷款的，夫妻双方只能办理偿还住房公积金贷款本息(含组合贷款的商业贷款本息)提取业务，不得再办理其他住房消费类提取业务。
其实，最近一年来，海南省已接连发布了14次房地产调控政策。具体如下图：

政策利好催生不理性购房
不过，在楼市政策趋严的状态下，反逼了一部分消费者购置房产。
据海南一家房屋代理机构人员介绍，自海南将设立自由贸易区、自由贸易港的利好政策发布后，随后两天的周末时间海南房地产市场出现了一波买房热潮。据其介绍，她身边的一位朋友就在当天“不挑地方，只看总价，果断买入了一套房屋”。
“利好政策出台后，确实催生了一部分不理性的消费者购入房产。”上述代理机构人员说道。
另有房产代理机构人员表示，这一次的房地产调控升级属于全国首例创新型调控，全域限购对当前的市场有明显的降温效果，对房地产业是一波强有力的冲击。
不过伴随着楼市调整政策全面从严，此前一部分购入房产的投资者或面临尴尬的处境。
在陈晟看来，海南多次加码楼市调控政策短期内会反向刺激购房需求，但从长远来看，最终支持海南省发展的会是以生活服务业、竞技以及旅游产业等实实在在的产业为支撑。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，海南出台的系列楼市调控政策符合海南自由贸易区以及国际旅游岛的定位，海南需要吸引旅游、经商和投资，但是过去大量开发住宅的模式并不符合当前的发展定位。此前，海南大量住宅卖给岛外人士，造成了候鸟式的居住模式，这在一定程度上造成了资源的闲置。
顾云昌指出，海南需要调整现有的模式结构，将发展住房市场向楼宇经济转变，通过发展展览馆、总部基地等吸引投资。
海南的前车之鉴
江瀚提到，1988年，海南正式从广东地区脱离成为了一个单独的省份，成为了中国改革开放的最大的试验田之一。1988年的时候，海口市仅仅是一个人口不足23万，面积不到30平方公里的滨海小城，却在一夜之间涌入了大量的炒房客，而中国历史上最大的房地产泡沫就此生成。
“海南的房地产调控经验远比大多数省份丰富，大多数地方只经历过房地产价格上涨，远没有经历过房地产价格下跌，而海南经历了整个泡沫危机，这样的经验也让海南判断出来，在改革开放四十周年之际，在海南全岛建立的自由贸易试验区的重大利好之下，可以说是政策红利前所未有，必须抓住房地产市场的牛鼻子，先确保房地产不出问题，让海南真正实现房子是用来住的，不是用来炒的”，江瀚表示。
4月22日，海南省委书记刘赐贵在省委常委会会议上提到，海南省用最严格的举措防范炒房炒地投机行为，实施更加严格的调控措施，稳定市场预期，确保房地产健康稳定发展。要坚持以人民为中心的发展思想，让改革成果更多更公平惠及人民，切实做好本地居民的住房保障，解决引进人才的住房问题，优化土地供给结构，逐步降低经济发展对房地产的依赖，推动海南更高质量、更有效率、更加公平、更可持续地发展。

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