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【长租之争】盈家生活邢弢：长租公寓的终极三问

在资产证券化成风的行业现状下，邢弢的观点自有其原因。长租公寓已成为房地产行业的新风口，行业有着广阔的发展空间，同时也布满发展的荆棘和陷阱。

邢弢，盈家生活创始人，长期浸淫在长租公寓，称的上行业先行者之一，这一类人通常具有几个特点，从一线出来，日积月累，具备行业高度，邢弢的观点具备很强的实践价值，邢弢对和讯房产提出，为什么那么多人不看好长租公寓的发展？为什么房企的运营能力是发展命门？这个行业怎样才能赚钱？而这些问题正是行业亟需解决的问题。

为什么那么多人不看好长租公寓的发展？

关于长租公寓的一个普遍性的认知是，长租公寓一定要在人口密集度高的地方才可以有所发展，这个逻辑很简单，人口净流入高的城市才会有持续的租赁需求，但是， 邢弢也提出，这类城市还包括人口基数大的城市，比如上海（楼盘）有2400万人，活不下去的人要走，这类城市人口自动过滤，会有一个自动循环。

通常，这类城市的租赁业务相对多元，而随着行业需求的发展，租赁行业也有额固定的模式，传统的租赁是转租型职业房东和转租型机构房东，业务模式是“二房东”的模式，邢弢说道，“这类企业居多，二房东模式的财务模型做的漂亮得不得了，但是这种业务模型是建立在预设基础之上的，第一，假设投了装修，租金可以无限上涨。第二，未来所有租房的人收入也在不断上涨。第三，假设运营成本减少，所有发展必须以商业模式为基础，这也是大部分人不看好长租公寓的原因之一。

那么，中国到底有多少公寓？多少房子？多少转租型职业房东？根据盈家生活提供的数据，全国的人套比是2.8:1，整个上海有五六百万可租赁房，北京（楼盘）是上海1.5倍，广州（楼盘）加深圳（楼盘）约等于北京，也有一种统计说法是约等于上海。

盈家生活一直是给这些房东提供普惠型服务的，盈家生活把房子拎出来，全国的房东都是以转租，发展速度缓慢。邢弢坦言，“全国的房东大部分以转租为主，一是资产不是他自己的，他本人也拿不到银行的贷款，它的扩张比较慢。

为什么房企的运营能力是发展命门？

如今，长租公寓俨然成为“网红行业”，在众多抢滩者大军中，开发商是其中颇具优势的一支队伍，他们资金雄厚，具有前期开发优势，人力物力足具优势，但是，在邢弢看来，长租公寓面临最重要的问题是运营，这也是开发商面临的最重要的问题。

此前，他便对和讯房产强调过，“开发商的运营能力普遍比较弱，现在，几乎全部租赁运营商，在运营板块都处于1.0状态，开发商的窘境在于，此前，开发相当于他主要的获取利润的业务，现在国家不鼓励这样的方式，开发商学一学都可以，但是运营不学习，完全不可以，那么开发商就变成一个工程队了，最多是一个有钱的工程队。”

而对于开发商前往发达国家购买运营管理企业的举动，邢弢则表示，国内国外情况很不相同，容易水土不服，并且，开发商购买的都是品牌，具体的运营还是得中国人在操作。

这个行业怎样才能赚钱？

“盈利问题”是这个行业的终极问题，目前，行业里不乏有企业在烧钱砸钱做长租公寓，处于对盈利不敢奢求的状态，纵然长租公寓的回报周期长是不可改变的问题，但是，这个行业的发展前景和目前的盈亏情况差距甚大。

关于盈利，除了上述运营能力的提升，规模化和资产证券化也是行业总结的解决方式。

12月26日，由旭辉领寓作为发起人的中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批发行，规模为30亿元。当晚，一位长租公寓企业的高管对和讯房产表示，“对旭辉领寓的类REITs获批并不惊讶，这是所有做长租公寓人的梦。”

诚然，资产证券化能够很好的助力长租公寓品牌的发展，但归根究底，也是因为长租公寓太过烧钱。上述长租公寓企业高管还表示，“长租公寓需要的发展资金很多，借助于金融工具发展更快。”

也有业内人士对和讯房产表示，资产证券化是企业学习后可以掌握的能力，但是，中国并没有真正的REITs，投资回报率无法达到。

而关于规模化发展，邢弢觉得这个逻辑并不成立，他表示，运营1.0下，人工运营下的规模不经济，租赁需要管理，租前、租中、租后，这三大方面每一方面都包含众多的环节，还有增值类的生活服务，现在很多企业都抛出类酒店管理公司，公寓提升坪效，但是人力成本太大，而且分散式和集中式的人房比是不一样的，这也造成规模不经济的现象。

按照邢弢的说法，如果要实现盈利，首先企业需要很好的控制土地成本，最好的带有政策的租赁用地，租前、租中、租后每个环节都需要严格的把控，大到项目规划，装修，小到服务人员的数量、薪资，这对企业运营能力是很大的考验。

盈家生活瞄准的是存量居住物业的去化与经营， “一家租住服务交付提供商，致力于改变中国3亿用户的租住体验。”这是盈家生活的定位和目标，目前已形成了从租房服务、金融服务再到生活服务的服务链条，其租后生态圈也即将搭建完成 随着租赁市场的崛起，越来越多的租客需要多样化的租后服务，包括找房配房、租房分期、生活服务等等。

截止至2017年3月，盈家的房东准入率仅达到5%。目前，盈家生活已与近3000家职业二房东达成了合作，平台提供的总房源数量超过了6万套。在城市布局方面，盈家生活的管家配房和租后服务仍然集中在上海，而金融业务已拓展至上海、北京、深圳、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）等7个城市。

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