目前的苏州楼市可谓进入了扑朔迷离的时期，随着前两年的土拍狂热，一波又一波的高价地正在逐步入市；另一方面，去年以来的各类调控政策又遏制了楼市的肆意疯涨。
当下是不是出手的好时机？不断收紧的政策释放了何种信号？置业热点园区的购房者又该如何应对？在这样的市场下旭辉又有着怎样的经营理念？带着这些问题，凤凰房产苏州站有幸采访到旭辉控股集团苏南事业部副总经理闫强，听他讲述房地产新时期下的置业之道。
旭辉控股集团苏南事业部副总经理闫强先生
对于楼市的把控，闫总一直有着自己独到的理解。如近期楼市的“两极分化”现象，闫总并没有从单一的角度来看，而是通过“低价地”、“高价地”、“调控政策”、“购房者本身”四个视角进行多维度分析。
闫总认为，在调控和政策两方的矛盾下，一些高性价比的品质住宅项目开始出现。苏州、特别是园区购房者目前已经是出手的绝佳时机，对于改善型置业者甚至是最后的机会。在售的旭辉铂悦犀湖正是很好的例子，“850万起”、“园区一线湖景”、“五个一流”等关键词俘获了大批置业者的心，逆市完成了一年45亿的销售额，引起了广泛关注。
采访实录>>>>
凤凰房产：如今苏州各区域高价地正在逐步入市，房价和销售情况都出现了两极分化的现象，您认为目前是出手购房的好时机吗？
闫强：在判断购房时机方面，切忌单方面单角度分析，而需要通过多视角去审视。买房还是要回归到购房者主体，对购房者个人情况包括政策形势作出判断和选择。
第一个视角首先是低价地。目前已是低价地项目即将销售完毕的最后阶段，要仔细观察低价地的供应情况。以较低的支出购得相对靠谱的产品配置的机会已经不多，预计在6-8个月之内基本销售完毕。
第二个视角是高价地。一是高价地的实际备案价或售价也会非常地高，可以带来一轮房价的跳涨，这和之前的地价跳涨是一个道理，而地价也直至最近才逐步稳定下来。与地价不同的是，不管调控力度有多严厉，高地价项目的售价一定不会太低；二是如果高地价项目不能顺利实现销售，将出现成本控制的导向，配置优化就是不得不考虑的问题，由此或产生一些产品品质的问题。
第三个视角是调控政策。在心理层面，严格的调控政策可以使整个市场的交易情绪低迷、购房者信心丧失，也看不清未来楼市的走势，使市场降温。所以不必等到政策放松的时候再以较高的价格入手，目前尽管门槛较高，但对应的房价是偏低的。
第四个视角是购房者本身。房子对于购房者的唯一性越来越强，尤其是对于自住型购房者，铂悦犀湖的湖景房就是很好的例子。具体的购房情况是点式的，研究太多的面上、线性规律并不一定适用，即使等到了市场的底部也未必有适合的住房了。未来，房价更多的是理性上涨，和经济的发展速度、人民的生活及收入水平成正比。
基于以上几个视角，对于当下是否是出手好时机的问题，我的判断已经非常明确。当然，对于每位购房者可能是仁者见仁智者见智的。
凤凰房产：园区作为常年的置业热点之一，可售商品房已屈指可数。同时近几年出让的土地也是寥寥无几，低密度别墅用地更是少之又少。这是否意味着，对于园区的改善型购房者越早出手越好？
闫强：园区的改善型特征已经十分明显。“不入园区非主流”不光是房企的营销说辞，更是来自广大购房者的认知。
对于园区未来发展的判断可以用3个特征概括：去住宅、强配套、调产业。
去住宅是指园区未来整个住宅市场不会再像以前有超大的供应量，土地出让相对稀少。在未来，园区的住宅大门是趋紧的，不会面向全部的产品线。
强配套是整个园区有利于园区发展的配套方面，比如交通、教育、商业等一些标志性的项目近期都将逐步面市，使园区的宜居性越来越高。
调产业方面，园区更多高价值的第三产业进入，并且第二产业逐步更新发展。
总之在这样的三大趋势下，园区置业、特别是新房改善置业的机会选择面将越来越少。
凤凰房产：目前园区已逐步走入存量房（二手房）时代，存量房交易远超商品房（新房），这对于区域内的存量房和商品房价值分别产生了怎样的影响？
闫强：园区对比南京或杭州的同档次区域来看，二手房和新房价格还是有差距的。
一些大城市的优质板块因对新房的限价导致新房供应量极少，很多楼盘放缓了开发的速度，降低了供应的节奏，甚至出现一房难求的现象，二手房反而比新房的价格更高。
而园区从房价刚开始大涨之时就有严格的调控不断施压，还没等到二手房全面上涨，新房的价格就几乎被遏制住。同时园区内的新房项目数量太少，并且遵从了楼市的调控要求，价格相对处于低位，未形成塔尖的示范效应，也没有出现像其他城市的二手房、新房房价倒挂现象。
尽管目前园区的新房无法拉动整个区域的房价，但随着园区新房供应的越来越少、高价地项目的入市，二手房价格的反弹会逐渐显现，所以目前还是园区改善置业者出手的绝好时机。
凤凰房产：经过20多年的发展，园区各个板块均已成熟。在您看来，目前最理想的园区置业区域是哪里？
闫强：园区所有的区域或板块都不错，每个板块的居住特征和价值都不同，关键是每位购房者需要量力而为。
以月亮湾为例，典型的就是大产业、中强配套、好资源、好区位。15-20分钟车程几乎能去园区的任何区域。
凤凰房产：据了解，铂悦犀湖的别墅宣传价格为“850万起”，您怎样看待这个价格？
闫强：性价比极高。在我们没有做别墅的正式推广前，铂悦犀湖的销售情况已经十分乐观，这也是让很多同行关注这个现象。
铂悦犀湖是在住宅限价之后才对别墅进行正式定价销售，也就意味着别墅产品无法卖出早期定位的价格。当然我们也认为价格的调整必须符合政策要求，所以果断地顺势而为，以高性价比的价格销售。
根据已经售出的土地，可以对铂悦犀湖地块进行价值重估，那么地价或要逼近4万。然而目前铂悦犀湖的售价也仅在4万左右，如果包含地下室计算，甚至只有3万4左右的售价，几乎是按地价在卖别墅。
不少购房者也都已经看到了铂悦犀湖的价值，受市场调控影响较大的再改类客户，在购买方面表现出了很强的意愿：不惜提高首付比例甚至放弃贷款购买铂悦犀湖别墅。无论自住还是投资，都能看到巨大的空间。
凤凰房产：据克尔瑞数据，铂悦犀湖摘得今年1-9月全市商品住宅金额销冠，除了区域优势外，铂悦犀湖的产品又有着哪些优势？
闫强：项目于去年9月28日进行了第一次开盘，开盘当天斩获了12亿左右的销售额。但不幸的是，10月4日苏州楼市史上最严的新政出台，铂悦犀湖无论是500-1200万的总价还是150㎡、四房起步的户型，都是调控的重中之重。
尽管顶着购房者需要提高首付比例及利率或缺乏购房资格等几重压力，铂悦犀湖一年还是完成了45亿的销售额。在我看来，铂悦犀湖坚持的“五个一流”起到了至关重要的作用。
一流的地段：园区的价值以及铂悦犀湖所在的月亮湾的价值，正在迅速凸显；
一流的资源：几乎是整个园区最后一段湖岸线，并且是近距离的一线湖岸线；
一流的绝版形态：别墅的形态在园区已经几乎绝版；
一流的配置：与其说一流的配置，不如说是一流的产品。铂悦犀湖在铂悦府的基础上更加强化了价值体系，用11个理念构建铂悦生活。所谓的11个极致从安静、温度到安全、舒适、健康、精工、服务、艺术、圈层等维度，相应地增加项目的软硬件配置。相比铂悦府，铂悦犀湖从体系到实践更加成熟，产品带来的生活品质的提升可以很明显地感受到。而别墅产品又像是铂悦犀湖皇冠上的一颗明珠，创新的大面宽设计、大平层感都是产品的优势；
一流的服务：我们的物业专门设立了铂悦管家服务，同时我们也研发了社区的APP，让整个社区服务更加人性化、更加安全、更加智能、更加尊贵。
上述“五个一流”基本上可以概括铂悦犀湖能在逆境中业绩飘红的主要原因，而且调控政策下的铂悦犀湖性价比更加突出。在我看来，铂悦犀湖是抢占园区资源型板块、抢占园区高品质住房、实现一步到位解决住宅需求的最后的机会，也是最好的产品。
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