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苏州楼市怪！2022年成交量跌了15%，房价倒是冲到5万/平

经历了整整一年的惊涛骇浪，2022年终于离开了我们。

对于这个时代的每个人来说，2022年都是风起云涌的一年，足以镌刻在每个人的内心深处，永远难以忘怀。

工作、生活、学习，乃至各行各业，在2022年都有着非同寻常的颠覆，人们的观念遭受巨大的冲击。这一年里发生的每一件大事，都深刻地影响到我们每个人的未来。

房地产行业也不例外——甚至可以说，是受影响最为深远的几个行业之一。

2022年，苏州楼市的运行呈现以下几个特点，与往年截然不同：

更多宽松政策落地，大胆而又充满想象力

也许是因为今年苏州的整体形势都遭受到严峻的考验，也许是因为今年苏州领导班子有了全新的调整。所以在楼市政策上，今年苏州采取了与往年截然不同的动作和姿态。

一直以来，苏州对于楼市的控制都是非常保守而又低调，最多在有必要的时候，进行政策上的跟风操作，甚至不应，甚少像今年一样频频出台新政策，主动开启地方与中央的博弈态势，甚至有不少操作都充满了想象力，在全国范围都属于首开先河。

由于篇幅关系，我们就不一一详述今年苏州的楼市政策是哪一天发布了哪一条政策，下面是整体楼市政策一览：

不得不说，这些主动的举措，在一定程度上对苏州楼市产生了较为积极的影响，至少在保交楼这项重点任务上，苏州交出的考卷还是相当不错的。

而到目前为止，苏州在楼市上“抓大放小”，成功稳住了高端改善住房市场的供应强度和市场热度，没有造成整体楼市的万马齐喑，总算是保住了楼市的基本盘。为苏州楼市未来稳中向好，留下了伏笔。

新房、二手房住宅网签量首次下跌

2022年不论是苏州楼市的新房还是二手房，住宅的网签量相较2021年，环比都有所下跌。不论是新房住宅还是二手房住宅的跌幅都超过15%。

楼市网签量有涨有跌很正常，但是在以年为单位的周期中，苏州楼市近几年的网签量基本上都是涨的，直到2022年突然下跌。这当然不仅仅是单纯的楼市问题，更涉及到整体经济趋势、疫情防控等各个方面的影响。

在看到网签量下跌的同时，我们也要看到苏州楼市冷热不均，高低分层的现象。高端改善房源仍然非常畅销，不论是后期的增值空间、稳定的保值性能、较为高端的居住体验等各个方面，都在市场上有着较强的认可。今年苏州高端改善住宅的均价屡屡突破，园区核心板块房源，目前已经向着5万元/平米的门槛进发。

与此同时，新房市场的刚需刚改房源几乎无人问津，甚至有喊出“7万首付”、“首付分期”等等各种口号，加上大幅的折扣，依然难以刺激刚需入市。

贫富差距之大，由此可见一斑。

当然，从更长的历史时期来看，2022年苏州楼市网签量的下跌，只是暂时现象，在2023年苏州楼市不论新房还是二手房，都肯定会有网签量的回暖和提升。不过具体市场态势也会有新的变化，不论是购房需求、供需结构、产品形态等各个方面，都必然与往年的市场周期有很大的区别。

土地供应面积大幅缩水，价格再创新高

2022年苏州的土地市场同样产生了非常戏剧性的颠覆，与往年大相径庭。

往年苏州在地块供应上，一般是刚需刚改地块居多，各大新城地块量略少一些，园区湖东、奥体、独墅湖高教区，新区狮山这种核心板块的地块一年不见得能上市几块，非常稀缺。

这样也导致往年苏州供地会呈现面积较大，均价较低的数据表现。

而2022年苏州的土地市场有更多的核心板块地块上市，顺应市场风向，支持高端改善人群的购房需求，在供应端开闸放水，导致苏州未来很长一段时间，不会缺乏高端改善房源。

所以2022年苏州的供地，光看地块数量，和往年差别并不大，都是70宗左右，但由于不少地块来自核心板块，面积很小，所以总的供地面积也就缩水很多。而且不少地块来自于较长时间没有供应的核心板块，所以整体地价有所走高，单地块的地价也刷新了近几年来苏州的地价巅峰。

从种种迹象来看，目前苏州土地供应重高端，轻刚需的特点，估计一时半会儿是难以扭转的。也就是说，2023年，苏州的土地供应依然会以园区、新区的核心板块为主，地价有可能会进一步走高。

然而核心板块的供应量大大增加之后，稀缺度是否会降低？地价走高之后，水分是否会提升？

这就需要参与土地市场的主体慎重考虑了。

接下来，让我们通过具体的数据，来见证2022年苏州楼市这充满变化和不确定性的一年。

概述：2022年苏州新房住宅网签约924万平，环比下跌15.59%

二手房住宅网签约544万平，环比下跌16.91%

纵观2022年全年，苏州楼市波澜起伏。

2022年，苏州新房住宅共有约920余万平房源获得网签，与2021年相比，环比下跌了15.59%。

在2022年春节之前，有一波强烈的翘尾网签行情，春节之后，楼市进入1月2月的淡季，3月份楼市刚刚开始有回暖的迹象，然后4月份苏州突发疫情，导致全市封城管控了一段时间，楼市成交立刻萎靡不振。

从5月份开始，苏州正式开始放宽购房政策，各种利好频发，购房利率下调，对楼市的持续放宽态势一直延续到年底。

特别是购房门槛降低，原本需要3年社保的购房资格，只需要6个月社保即可买房的政策，直接导致6月份到7月份，也就是从23周开始到25周的新房住宅网签大爆发。

在这个时期，吴江的十里锦绣以及大批汾湖楼盘都快速进行了网签，使得苏州当时新房住宅网签量高到离谱，甚至引起外地炒房团的关注。当然，逆天的网签量之中，也有大批政策性住房在里边注水，一同推高了网签量。

然而在这一批房源网签结束之后，苏州楼市新房住宅的网签量又落寞下来，经历了长达两个月的市场淡季，直到9月份，第38周与39周，因为官方的直接介入和资金注入，导致网签量又有异动，推高了一波网签量。在此后直到年底，苏州新房住宅的网签量就再也没有产生波澜。

从整个历史进程来看，我们能总结出两个结论：

政策对楼市，特别是楼市成交量的增量刺激非常乏力。我们看到几次政策刺激，都是助力已经成交的房源走网签流程，或者是还没卖出去的房源先走网签流程，并没有起到让楼市回暖的作用。

苏州新房市场今年的情况，如果没有政策刺激的话，也许网签量会更加难看。但即使有政策刺激，网签量还是下跌趋势。新房住宅网签量的下跌，也许会持续更长的时间。

而2022年苏州二手房住宅的网签量，在下半年则走得很稳。

2022年，苏州二手房住宅共有540余万平的房源获得网签，相比2021年环比下跌了16.91%。

诚然，上半年苏州二手房住宅的网签量受到了疫情的很大影响，很多中介门店难以营业，很多小区都进行了封闭化管理，进出很不方便，导致2022年上半年直到第23周，苏州的二手房住宅网签都是相当不稳定，而且网签面积都比较低。

但是到了第24周开始，我们发现苏州二手房住宅的网签面积稳定下来，每周的网签面积都保持着惊人的稳定，一直持续到年底。

这说明不少刚需购房者，在苏州上半年的疫情告一段落之后，纷纷选择二手房作为自己的购房切入点，为苏州二手房市场提供了坚实的群众基础。

2022年苏州楼市各项详细指标情况

2022年，从成交面积上来看，吴中区依然是苏州主要的购房区域。除了吴中区外，相城区的新房、园区的二手房，同样是购房者青睐的区域。

2022年，苏州新房住宅的成交均价保持较为稳定的态势，不过在12月份，由于普通住宅房源成交量较少，高端改善房源成交量较多，导致成交均价走高到突破3万元/平米。

平时苏州新房住宅的成交价一般在2.5万元/平米左右。

2022年，苏州一共有164个楼盘获得预售，总预售面积达到约496.87万平，其中以相城区入市的房源最多，高新区其次。

由于入市的房源少于今年去化的房源，所以今年一整年，苏州的新房住宅存量是一直在递减的。

截至12月31日，苏州新房住宅的存量尚有742.82万平，全年总共去化接近200万平。

截至2022年年底，依然是吴中区与吴江区的住宅存量最高。

2022年苏州土地市场数据总结

2022年，苏州的土地市场共有69宗涉宅地块成功上市，总面积351.69万平，与2021年相比，环比锐减35.09%；土拍总成交额达942.62亿元，环比减少了26.69%；土拍总的溢价率仅2.87%，单幅地块的最高溢价率15%。

值得一提的是，2022年苏州土拍整体成交楼面价约14607.58元/平米，单幅地块最高楼面价约34499.86元/平米，仅次于抱拙别墅的43167元/平米，仁恒藕前的38745元/平米，和姑苏雅集的34782元/平米，是苏州土拍历史上新的高峰。

苏州各区土地上市情况如下：

高新区共有17宗地块，占地面积约78.56万平，建筑面积约141.18万平；

工业园区共有12宗地块，占地面积约48.25万平，建筑面积约88.84万平；

姑苏区共有2宗地块，占地面积约8.2万平，建筑面积约20.15万平；

吴江区共有10宗地块，占地面积约60.93万平，建筑面积约97.34万平；

吴中区共有18宗地块，占地面积约97.74万平，建筑面积约163.21万平；

相城区共有12宗地块，占地面积约66.38万平，建筑面积约134.56万平。

单纯从建筑面积来看，吴中区依然是整个苏州土地市场的供地主力，高新区和相城区供地也不少。

但是与2021年的土拍数据进行对比的话，我们可以看到，2021年，园区仅有6宗地块，总建筑面积58.18万平上市；而高新区与相城区入市的地块总建筑面积都超过了300万平。

净值高的园区地块积极入市，而高新区和相城区未来入市的房源面积都打了对折，供应量锐减。

2022年苏州土拍供应的地块偏重高端改善，69宗地块里有15宗地块成交楼面价在2万元/平米以上。在2021年，还仅有6宗地块成交楼面价超过2万元/平米。

除了大批量上市的核心板块地块之外，大部分地块的价格与2021年相比较为平稳，甚至有一定的下跌。

这大概是在目前市场环境下，官方有意识地通过计划来调整市场的供应结构，避免房源库存进一步推高，所做出的努力——高端改善房源的价格还有进一步提升的空间，同时也为刚需和刚改房源的价格留出了进一步下探的空间。

楼市的上下两极，将各有各的发展方向，割裂非常严重，在未来也将影响到行业的各个方面。

2022年苏州楼盘交付情况

根据凤凰网房产苏州站不完全统计，2022年苏州有超过70多个楼盘交付，其中不乏有阳光城檀苑、恒大悦珑湾等交付困难楼盘，都在各方面的努力之下，最终在约定的时间内交付，对于苏州的楼市信心有着相当强的促进作用。

在“保交付”的环节上，苏州确实做得不错。

总结：

整个2022年，不论是楼市，还是整个社会，我们的关键词就是一个“变”字，政策在变，人心在变，生活环境在变，生活的习惯在变，行业在变，局势在变……

一切都在激烈地变化，只有去主动适应市场，适应环境，才能让自己在这个充满变化的世界上存活下来。

2023年，变化依然是非常迅猛，非常剧烈的。

房地产行业的未来随着各项政策的落地，随着人们的观念改变，显得更加扑朔迷离。这个时代，没有必要去看五年十年的未来，明年能够走得踏踏实实，顺顺利利，就弥足珍贵了。

最后，祝大家新年好，祝大家2023年，平安顺遂。

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